華宇不動產(02)8751-6636-內湖商辦

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租內湖商辦Q3成交量 將破紀錄

 

1億元以上交易 兩個月已達511億

 

 

圖/聯合晚報提供

第3季商用不動產氣勢如虹,商仲業者統計,光是7、8月,總價1億元以上商用不租內湖商辦動產交易金額已達511億元,直追去年第3季的555億元。由於本租內湖商辦 (9月)尚有太子敦南大樓、華爾街之心等商辦標售,預料本季成交量將寫下單季歷史新高。

 

已經兩度流標的太子汽車敦南大樓,本周法院公告將於9月27日進行第3次法拍,底價從2拍的114億餘元,再打8折降至91.3億元。市場普遍認為,此一底價對資金充沛的壽險業極具吸引力,預料月底應可順利脫標,甚至出現競標。

 

北市去年上漲近16% 南京復北商圈漲最多

 

永慶資產管理今天發布最新商用不動產市場調查,在兩岸投保協議、兩岸貨幣清算機制簽署利多帶動下,第3季北市商辦「價量齊揚」,價格方面,至8月止,北市各主要辦公商圈辦公室平均售價已達68.6萬元,較去年上漲近16%。

 

各商圈中,租內湖商辦又以南京復北商圈辦公價格上漲23.6%最多,其次為租金、價格較低的內科廠辦,目前成交行情已來到每坪53.6萬元,年漲幅18.6%。另外台北站前的商辦,受惠商旅改裝熱潮,上月平均成交價站上6字頭,年漲幅也達18.2%。

 

永慶資產管租內湖商辦理協理黃增福指出,兩岸投保協議、貨幣清算機制,對商用不動產升溫助益極為顯著,以今年1~7月陸資來台投資來說,投資件數已達80件,投資金額為39億9816萬元,不僅金額持續創新高,件數也可望創下歷年來最多。

 

黃增福表示,租內湖商辦現階段住宅價格深陷盤整,商辦價格反而持續走揚,主要受惠兩岸企業自用需求增加及低利環境的置產商機。目前自用者以1~200坪使用空間的辦公需求最多,置產人士則多鎖定投報率2%以上、帶租約、精華地段產品進場。

 

 

文章來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=272349#ixzz2634Xi2sD

不怕打房 租內湖商辦買氣嚇嚇叫

 

受制於打房政策,房地產的商辦市場異軍突起,租內湖商辦熱度超過住宅。根據永慶資產管理統計,前七月台北商辦成交均價年漲幅達一一.三%,大幅超越住宅的四.三%漲幅,不僅如此,甚至連台中已經停滯二十多年、在當地被視為票房毒藥的商辦產品,也因為近年台中七期的崛起而呈現特定區域熱賣的情況,打破商仲長年來「跨出台北就沒有商辦市場」的說法。

 

一個最明顯的例子是,興富發在台中七期推出的商辦大案租內湖商辦「鼎盛BHW」,二月五日開工動土同時開賣,總銷破百億元的案量,以非市場最高開價的每坪三十八至五十萬價格切入,出人意料的在六個月內賣出九成,負責銷售的萬群廣告執行長徐德龍指出,台中七期商辦熱賣有四大理由。

 

一是近期台商回流,中部又是傳產大本營,租內湖商辦大企業的總部自然集中到等同台北信義區的台中七期;其次是台中已有超過二十年沒有新商辦推案,老舊的商辦無法滿足新需求,在換新門面與國際接軌的想法下,夠大夠好的七期新商辦就成為首選。

 

第三是台中市政府、市議會遷到七期,帶動業者搶進設點,租內湖商辦且住辦比是九比一,供給不易失衡;最後,七期的商辦價格每坪三十餘萬元,比當地住宅售價還低很多,增值空間值得期待。

 

這個熱銷氣勢,也讓上半年業績與去年同期衰退約三五%的興富發租內湖商辦,因此能提前在IFRS(國際會計準則)上路前,就可採用完工比率法,吃下鼎盛這個業績大補丸,業績貢獻幅度依據近期法人研究報告推估,約為二三.五億元。

 

不僅如此,較早進場開賣的豐邑建設「市政都心廣場」與親家建設「T3」也都在近期賣到只剩地主保留戶,買氣熱度顯然不輸台北。而且興富發與親家更計畫乘勝追擊,都規畫在今年底前要推出第二期的商辦案,規模分別是一百億元與八十億元,當地業者還說「明年市場會更精采,因為七期霸王聯聚的商辦案要進場了!」

 

對此,據商仲業者與當地投資客的側面了解,實際成交量應與業者所說落差不大,原因是這是七期第一批的商辦,搶得先機,自然好賣,除非聯聚、豐邑、興富發這三大地主持續沒有節制的進場,才可能出現泡沫,但除了七期,其他商辦就最好少碰。

 

此外,一般認為目前七期商辦非特殊樓層,較合理的成交價位應該在二十八到三十二萬元間,因此投資客的建議是:可以進場,但價格別買高了,同時慎選品牌。

 

文章來源:www.wealth.com.tw/index2.aspx?f=681&id=2567

國壽買宏遠大樓 租內湖商辦新高價

 

國泰人壽昨(23)日以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓,租內湖商辦創今年商辦大樓成交最高金額,溢價23.4%,拆算2樓以上每坪133.8萬元租內湖商辦,刷新路段新高。全案投報率近2%,趕在金管會新制上路前,國壽積極搶標,激勵後續商用不動產市況。 

 

 此樓開標前有超過10組人領標,最後有富邦、新光租內湖商辦中國人壽等4家壽險出手,頗為熱絡。國壽高價搶下,還刷新今年商辦成交最高價與台北市信義路新高兩紀錄,一吐之前在世貿二館等案敗北的悶氣,也顯見兩岸投保協議簽下後,商辦市況看俏。 

 

 金管會已決定提高壽險業不動產投報率一碼達2.125%租內湖商辦,雖還沒實施,但國壽強調,將即刻與主要租客議約,調高租金以符合規定。國壽買此樓短線將以收租為主,因是單一產權,長線也可改裝成其他用途,甚至都更改建。 

 

 受託辦理標售的第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示租內湖商辦,此樓位於台北市信義路上、近安和路口,屬精華路段,而且100%滿租,租客包括吉品海鮮等,原屋主宏遠證券跟三商美邦人壽未來也會回租。 

 

 同時,鄰近未來捷運信義線通化站出口,2014年通車後預期租金將有機會繼續漲升,進而推升投報率。 

 

 這棟樓基地面積532坪,地上12層、地下4層,總建坪6,054 坪,含147個車位,拆算1樓每坪368萬元,2樓以上每坪133.8萬元,不但創信義路新高,也僅次於信義計畫區的統一國際大樓、敦化北路的台北金融中心與敦化南路的新光敦南大樓,且前3棟樓創紀錄時都只是部分樓層標售,三商美邦宏遠大樓則是整棟交易。 

 

 此樓由三商美邦人壽與宏遠證券各自持份55%與45%;三商美邦處分利益約21億元,可貢獻每股稅前盈餘1.86元,宏遠證券也淨賺20.35億元。 

 

 房仲業者分析,國壽昨日出高價,未來也可能將大樓改裝成旅館、坐月子中心等,畢竟國泰集團對這2大領域都有意布局,也可有效提升租金;大樓屋齡才14年,長線來看也有都更改建潛力

 

文章來源:www.cdnews.com.tw/cdnews_site/docDetail.jsp?coluid=144&docid=102015577

企業買租內湖商辦貸款 行庫盼不計額度

 

有關人士透露,土銀、租內湖商辦合庫兩家不動產放款指標大型行庫,已率先向財政部請命,希望財部能向金管會爭取鬆綁對銀行法第72條之2的解釋,其中企業為購買商辦向銀行貸款,已位列爭取金管會鬆綁的首要項目。

除了企業購買商辦的貸租內湖商辦款希望爭取主管機關放行,其他大型行庫也認為,配合政府政策執行的不動產放款措施,像是政府推動的合宜住宅、青年安心成家專案等相關放款,也應該排除在銀行法的計算限制外,免得政府政策指示公股行庫配合的放款專案,反而因銀行法的規定在實務面被卡到。

財政部在上周分別由財長張盛和租內湖商辦及政務次長曾銘宗出面召集兩場大型行庫董事長及總經理業務會報,與會人士轉述,土銀及合庫兩大國內不動產放款量前兩大的大型行庫,在會中均向財政部表達,希望能爭取金管會放寬對銀行法第72條之2的解釋。

其中,依照金管會現行要求列入銀行法第72條之租內湖商辦2計算範圍的不動產放款項目,合庫銀行的相關不動產放款占總存款量比重已達28.5%;土銀雖然不受銀行法限制,但由於金管會先前已要求土銀「不動產放款餘額不得再提高」,因此土銀內部已預定,今年底前將減少不動產放款餘額150億元。

土銀、合庫兩家大型行庫率先向金管會爭取鬆綁,租內湖商辦但不少國銀私下坦言,目前不動產放款占總存款比重已超過27%,倘若銀行法再不鬆綁,連企業想要購買自用商辦這種非與炒樓動機相關的借款都會被排擠。

國銀主管進而指出,現行納入銀行法第72條之2的不動產放款主要有3大項,土建融、房貸,再者就是企業購買商辦建物,其中企業購買商辦建物的定義並非直接定在銀行法,而是由金管會另外出具解釋令函要求,因此鬆綁與否,完全不必透過銀行法修法,只要金管會願意鬆綁解釋定義就可以。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E4%BC%81%E6%A5%AD%E8%B2%B7%E5%95%86%E8%BE%A6%E8%B2%B8%E6%AC%BE-%E8%A1%8C%E5%BA%AB%E7%9B%BC%E4%B8%8D%E8%A8%88%E9%A1%8D%E5%BA%A6-213000490.html

德國總理:西班牙危機是房地產泡沫化的結果

 

《MarketWatch》周二(12日)引用《路透社》(Reuters)報導指出,德國總理梅克爾(Angela Merkel)今日說,租內湖商辦西班牙債務危機是「西班牙過去10年來房地產泡沫化」的1項結果,不只是僅與宏觀經濟因素有關。

她認為:「西班牙請求外界幫助其國內銀行進行資產重組的租內湖商辦做法是正確的。」

梅克爾並指出,歐洲銀行監管機關未能正確地診斷出西班牙銀行租內湖商辦業者的問題。

她亦再次重申其反對發行歐元區共同租內湖商辦債券的立場。

西班牙10年期公債殖利率周二亦衝破歐租內湖商辦元區時代以來的高點。

 

文章來源:鉅亨網

北市都更小組租內湖商辦提20點修法共識

 

「文林苑」都更爭議引發修法聲浪,台北市長郝龍斌今天(19日)表示,台北市都市更新顧問小組已完成建議修法內容,提出20點修法共識,近期將和立法委員溝通協調,希望儘快在立法院提出修正案。

 

  郝龍斌表示,都更小組歷時3個星期密集開會召開5次會議討論,租內湖商辦提出20點修法共識,就現有法令不足之處,具體建議都市更新條例及相關法令等4項修法草案條文共計31條。

 

  都更小組召集人、政大教授張金鶚表示,修法共識首先增加事前協商機制租內湖商辦,可請求政府或民間團體介入協商,避免發生文林苑案各說各話情形。另外,文林苑未送達通知爭議,未來將以雙掛號方式寄送通知。

 

  至於文林苑案的預售爭議,張金鶚建議未來必須拆除完成才能發建照。對租內湖商辦於都更由政府代拆有其難度及誤導之爭,小組借鏡英、日兩國經驗,建議回歸司法體系,由法院執行拆除。

 

  張金鶚表示,都更小組任務如期完成,從今天起解散,未來成員們將以個租內湖商辦人名義持續關心都更議題。

 

  郝龍斌表示,在中央完成修法之前,北市府已成立財團法人台北市都市更新 租內湖商辦 動中心為公平協商平台,並成立權力變換計畫審查小組,以及同步啟動北市都市更新自治法規修法檢討,以保障全體所有權人的權益。

 

資料來源:news.rti.org.tw/index_newsContent.aspx?nid=351193

都更條例擬修法 租內湖商辦半年內完成

 

上個月底士林文林苑王家被拆,租內湖商辦引起社會對於都更條例的關注,除了台北市府成立專案小組,針對法條內容進行修改建議之外,主管機關營建署也希望能在半年內完成修法,昨天召開專家座談,初步確定修改方向,但是與會學者認為除了修法之外,對於申請釋憲也該同步進行。

上個月28號,下午一點十五分。士林文林苑王租內湖商辦家的房子,被政府強制拆除的這一刻,不只王家人心碎了,更喚起社租內湖商辦會對於現行都更條例的修法重視,各界聲援王家、批評都更法惡法的輿論不斷排山檔倒海而來,營建署終於在週五召開專家座談,為修法做準備,營建署邀請學者提供意見,初步的有四個修法方向,包括提高居民同意都更門檻。

實施者必須得提出權利變換、增加居民更多的退場機制,租內湖商辦以及刪除目前爭議最大的惡法,政府可強制徵收等規定,但是學者認為修法同時,營建署還應針對都更條例是否違憲要提出釋憲,不論由誰提出釋憲。對於都更條例,營建署希望半年內完成修法,九月送立法院審議,加入解決停滯不前的都租內湖商辦更爭議。

 

資料來源:tw.news.yahoo.com/都更條例擬修法-半年內完成-060342127.html

美房市略有改善租內湖商辦 南佛州房價上升

 

Shiller週二公佈的報告顯示,在歷經十年房市的不景氣後,南佛羅里達州的房市優於全國大部分地區,房價正在回升。根據房地產網站Zillow.com的房價指數,在2011年底觸底後,南佛州的房價比去年3月份上升了1.1%。

標準普爾指數委員會主席戴維•布利策,在一份聲明中說,儘管一些市場從房地產泡沫租內湖商辦破滅後開始反彈,但是「在今年年初的幾個月,從廣義上講,住房價格繼續下降。」 Case-Shiller是可信賴的房屋價格的晴雨表,因為它長時間跟蹤同一所房子的價格。

在邁阿密,現在的房屋價格從高峰下跌了50%,自2011年4月跌到新低點後,只增租內湖商辦長了2%。投資者,國際現金買家,第二套房買主和退休人員的湧入導致南佛州房屋價格上漲。

Zillow.com曾經預測南佛羅里達州的房價將在2012年停止下降,但該公司現在說可租內湖商辦能在2011年底該地區的房價就已經觸底了。資深的經濟學家Svenja Maarit Gudell說,「我們看到自2011年底以來,南佛州的房價顯著上升。」現在南佛州的房價已經回到2002年的水平。

Zillow說,在南佛州,房屋虧損出售下降至41.8%,這是2008年11月以來的最低租內湖商辦水平。在2009年3月的高峰期是51.4%的房屋虧損出售。

在邁阿密地區,房地產經紀人跟蹤房價上漲情況。邁阿密房地產經紀人協會會長Patricia Delinois說,在過去15個月獨立房平均銷售價格已經上漲21.8%,公寓上漲23%。她說,與此同時,住宅房源的庫存從2008年8月的 4.6萬下降到了今年三月的12,379個。

然而,分析家告誡,雖然市場正朝著積極的方向發展,租內湖商辦要達到健康狀態的市場,還需要一段時間。隨之更多法拍房將大量上市,也許這裡的市場將會出現波動。

 

在美國,邁阿密, 丹佛,底特律,明尼阿波利斯(Minneapolis)和鳳凰城五個城市, 年均房屋銷售價格上升。標準普爾/ Case-Shiller住房價格指數的數字顯示,南佛州的房價二月份比一月份上升0.8%,比一年前上升0.6%。

在全美,只有鳳凰城的房市比南佛州表現更佳,比去年同期增長了2.8%。Zillow的首席經濟學家 Stan Humphries說:「我們在邁阿密和鳳凰城的房屋市場看到了非常令人鼓舞的跡象。」

在全國範圍內,三月是一年多來,新房銷售數量下降最多的月,這表明儘管有一些改善的跡象,美國房市仍然不容樂觀。九個大都市地區的房屋價格下降到新低點,這九大都市地區是亞特蘭大,夏洛特,芝加哥,克里夫蘭,拉斯維加斯,紐約,波特蘭,西雅圖和坦帕 。

商務部(Commerce Department)週二表示,3月經季節性調整銷售年率後,房屋銷量下降了7.1%。而2月的銷售額增加了7.3%。儘管如此,結果均好於分析師此前的預期。

三月的銷售不太景氣,某種程度反映了冬季氣溫高於正常造成春季銷售季節提前了,通常在三月才開始的銷售增加,但今年在二月就出現了。上週,全國房地產經紀人協會的報告說,三月成屋銷售量下跌了2.6%。

 

資料來源:www.epochtimes.com/b5/12/4/25/n3574057.htm%E7%BE%8E%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%95%A5%E6%9C%89%E6%94%B9%E5%96%84-%E5%8D%97%E4%BD%9B%E5%B7%9E%E6%88%BF%E5%83%B9%E4%B8%8A%E5%8D%87