華宇不動產(02)8751-6636-內湖商辦

華宇不動產公司提供內湖廠房租售,租內湖商辦,租內湖廠辦,內湖商辦,租內湖廠 房,租內湖辦公室,內湖廠辦,內湖,南港,汐止,士林,北投科技園區,內湖,南港,汐止,士林,北投科學園區

工業地需求 舊宗段中和觀音出線

近期工業土地需求量大,特別是物流倉儲、廠房和企業總部用地。房仲表示,北部對工業地的需求多集中於北市舊宗段、新北中和區、桃園觀音鄉等,相當搶手。租內湖廠房

信義全球資產管理公司表示,網購經濟背後最重要備援「物流倉儲」、台商回台設廠等,都擴大倉儲用地需求。

以實價登錄統計數觀察,新北市工業土地交易規模以中和區居冠,桃園縣則是觀音鄉搶下第一;目前急尋土地的買方中,以自建總部需求最多,其中又以內湖舊宗段詢問度較高。

全球資產指出,目前接觸委託代尋工業地的業主背景涵蓋各產業。歸納需求主要以尋找土地自建(企業總部)最多,其次是生產廠房用地,另外也有尋找倉儲地的物流業者,以及尋找合適規劃交車中心用地的車商。

全球資產表示,尋找生產用地的買方以新北和桃園為多;找總部用地的業主大多鍾情內湖區,其中又以舊宗段為主。舊宗段雖然發展時間較晚,但近松山及信義區為優勢,目前成交行情每坪約120萬元到140萬元。

全球資產歸納業主尋找土地過程中,最主要的衡量因素有三點,包括最好與公司原址有地緣關係,以便搬遷和員工上下班,或工廠進出理貨順利。租內湖廠房

再者,無論工廠或倉儲都有進出貨需求,鄰近高速公路和路寬也是重點,路寬以20公尺以上最佳,10公尺以下不列入考慮。

有些企業會依產業發展特性而有不同需求,例如同時有海空運發展的航運集團,會想找同時近機場和港口的區塊。

不過,最後價格仍是影響業主決策重要關鍵,目前來看,桃園區以中壢市較高,每坪約18萬元到20萬元,大園鄉約每坪16萬元到18萬元,其他地區多在8萬元到12萬元。

原文  https://tw.news.yahoo.com/工業地需求-舊宗段中和觀音出線-052426180–finance.html

 

內湖廠房租售,租內湖商辦,租內湖廠辦,租內湖廠房,內湖商辦,租內湖辦公室,內湖廠辦,內湖科技園區,內湖科學園區

慈濟人熱買地? 華碩創辦人砸16億購內湖地

同為資深慈濟人的華碩創辦人之一的魏杏娟與前董事何銘森妻子劉寶足,去年共同砸下逾16億元買下台北市內湖五期逾千坪土地,其中魏杏娟繼買下台灣十大豪宅之一的「文華苑」後,又與人合作買地,近年來在房地產市場似乎相當活躍。內湖廠房租售

根據內政部實價網資訊,去年6月揭露一筆北市內湖區潭美段五小段土地,面積約532.30坪,以總價8億1980萬元,拆算每坪土地單價約153.99萬元的土地交易紀錄,對照地籍資料,新買家正是華碩創辦人之一魏杏娟、前董事何銘森妻子劉寶足聯手買進。

其實該塊地是去年5月由第一太平戴維斯標售內湖五期潭美段兩塊土地的其中一塊,不過,開標當日便改為私下議價,不料相隔一個月後,竟由華碩創辦人之一的魏杏娟與前董事何銘森妻子劉寶足共同買下。內湖廠房租售

除該塊已揭露的土地交易紀錄外,緊鄰的另一筆地號也在去年中同樣是由魏杏娟與劉寶足買進,土地面積約543.65坪,兩塊地合計面積約1075.95坪,魏與劉的持分比率為3:7,推估兩塊地至少砸下逾16.5億元。

曾聯手買地捐給慈濟

其實早在多年前,兩人便曾經聯手捐地給慈濟,根據慈濟2012年的新聞快報資訊,魏杏娟曾在慈濟的活動上表示,她與慈濟志工劉寶足一起捐獻土地,興建關渡志業園區的因緣;因此,兩人其實曾合力出資買地後,然後捐獻給慈濟。

第一太平戴維斯總經理高銘頂證實,潭美段兩塊地的確在6月時已出售,但買家身分不方便透露,應該是看好內湖五期未來的發展,買來做為置產與投資用途。

該兩塊地地主原本分屬兩個家族,是當時配地分回的土地,持有年限相當長,選擇處分土地是調節資產。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示,兩塊地位處北市內湖區行善路383巷、417巷口,為南、北兩側緊鄰土地,土地使用分區為工商混合區,建蔽率50%、容積率225%,可規劃辦公室、零售業與策略產業使用,但不得興建住宅使用,推估兩塊地合併開發,可開發的樓地板面積至少4500坪。

原文  https://tw.news.yahoo.com/慈濟人熱買地-華碩創辦人砸16億購內湖地-022204298–finance.html

 

內湖廠房租售,租內湖商辦,租內湖廠辦,租內湖廠房,內湖商辦,租內湖辦公室,內湖廠辦,內湖科技園區,內湖科學園區

租內湖商辦北市商辦第4季租金售價微漲

 

投資買盤退場,商仲統計,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,兩者僅較第3季微漲。

 

年底租內湖商辦市場多空交戰,加上11月金管會對壽險業者祭出8條新規定,使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者熄火,影響大台北商辦市場租售行情及空置率。

 

信義房屋 (9940) 旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出,最新統計顯示,投資買盤退場,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,售價由第3季的每坪新台幣76.8萬元,微增至77.1萬元,平均租金每坪由1949元漲至1953元,調整幅度有限。

 

租內湖商辦租金方面,A+級大樓平均租金每坪2815元,A級大樓1771元,B級大樓1432元,漲幅有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金波動較明顯,每坪由1534元升至1574元,其餘商圈租金幾乎與第3季相去不遠。

 

內湖科學園區廠辦租內湖商辦方面,平均租金維持在1149元,空置率下降至10.28%,平均售價也上漲至每坪48.2萬元,內科廠辦租內湖商辦價格穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率降至5.9%,平均租金維持在每坪1222元,文德段空置率降至16.78%,平均租金約1041元。

 

柯宏安指出,未來由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能修正。至於租賃市場方面,跨國企業擴張需求放緩,但政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。

租內湖商辦北市商辦第4季租金售價微漲

 

投資買盤退場,商仲統計,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,兩者僅較第3季微漲。

 

年底租內湖商辦市場多空交戰,加上11月金管會對壽險業者祭出8條新規定,使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者熄火,影響大台北商辦市場租售行情及空置率。

 

信義房屋 (9940) 旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出,最新統計顯示,投資買盤退場,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,售價由第3季的每坪新台幣76.8萬元,微增至77.1萬元,平均租金每坪由1949元漲至1953元,調整幅度有限。

 

租內湖商辦租金方面,A+級大樓平均租金每坪2815元,A級大樓1771元,B級大樓1432元,漲幅有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金波動較明顯,每坪由1534元升至1574元,其餘商圈租金幾乎與第3季相去不遠。

 

內湖科學園區廠辦租內湖商辦方面,平均租金維持在1149元,空置率下降至10.28%,平均售價也上漲至每坪48.2萬元,內科廠辦租內湖商辦價格穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率降至5.9%,平均租金維持在每坪1222元,文德段空置率降至16.78%,平均租金約1041元。

 

柯宏安指出,未來由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能修正。至於租賃市場方面,跨國企業擴張需求放緩,但政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。

租內湖商辦北市商辦第4季租金售價微漲

 

投資買盤退場,商仲統計,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,兩者僅較第3季微漲。

 

年底租內湖商辦市場多空交戰,加上11月金管會對壽險業者祭出8條新規定,使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者熄火,影響大台北商辦市場租售行情及空置率。

 

信義房屋 (9940) 旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出,最新統計顯示,投資買盤退場,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,售價由第3季的每坪新台幣76.8萬元,微增至77.1萬元,平均租金每坪由1949元漲至1953元,調整幅度有限。

 

租內湖商辦租金方面,A+級大樓平均租金每坪2815元,A級大樓1771元,B級大樓1432元,漲幅有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金波動較明顯,每坪由1534元升至1574元,其餘商圈租金幾乎與第3季相去不遠。

 

內湖科學園區廠辦租內湖商辦方面,平均租金維持在1149元,空置率下降至10.28%,平均售價也上漲至每坪48.2萬元,內科廠辦租內湖商辦價格穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率降至5.9%,平均租金維持在每坪1222元,文德段空置率降至16.78%,平均租金約1041元。

 

柯宏安指出,未來由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能修正。至於租賃市場方面,跨國企業擴張需求放緩,但政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。

租內湖商辦買氣縮 內科廠辦銷售期拉長

 

受到捷運內湖線延後至明年6月通車,以及內科廠辦標的不斷拉抬售價影響,內科廠辦預售案消化速度不如預期;廠辦業者表示,下半年至今交易明顯放緩,預售廠辦案銷售期將拉長到明年中。 

內湖科技園區最晚發展的舊宗段,除了即將完工的三立電視台的第2棟大樓外,聚集不少廠辦預售案,包括廣義建設的「縱橫21」、達永建設的「金矽谷15期」、鴻總建設的「柏林科技」以及遠雄建設的「遠雄蘇黎世」等,其中「遠雄蘇黎世」開出每坪47萬元的區域新高價,「金矽谷15期」、「柏林科技」以每坪45萬元緊追在後,舊宗段身價跟較早開發文德段、西湖段已不相上下。 

「金矽谷15期」專案經理詹新賢表示,「金矽谷15期」從去年9月開賣至今已幾乎全部售完,以租內湖商辦廠辦預售案而言,消化速度堪稱理想,但詹新賢也說:「下半年買氣的確保守很多,除了內科租內湖商辦行情過熱外,買賣雙方對於租內湖商辦價錢期待的差距也不小。」 

 

租內湖商辦整棟出售為主流

金矽谷系列將陸續推出「金矽谷17期」及「金矽谷18期」,都位於內湖科技園區租內湖商辦。詹新賢說,接下來這2棟會採取整棟出售的方式,也是目前內科最主流的租內湖商辦廠辦銷售模式。

超營實業總經理楊仁鈞分析,目前租內湖商辦內科廠辦行情已普遍來到每坪36萬元以上,企業主也逐漸接受,只是議價時間會拉長,今年、去年推出的部分預售案可能要賣到明年。楊仁均說:「目前成交雖稱不上熱絡,但跟選後急縮的市況比較起來仍有回溫。」楊仁均預測,下半年內湖倉儲區租內湖商辦價格還是維持平盤,「持久抗戰」的個案到捷運通車後價格會再往上走。 

租內湖商辦捷運通車加持 內湖掀搜尋熱

 

自年初三通消息傳出後即話題不斷的內湖區租內湖商辦,在人口快速成長,及明年6月捷運內湖線即將通車等利基支撐下,為沿線各站點帶來新一波租內湖商辦物件搜尋熱。根據信義房屋調查,網友詢問度最高的5大站點分別是,內湖站、大直站、文德站、港墘站及劍南路站,其中又以3大房公寓、中價位租內湖商辦物件最搶手。

 

 

依信義房屋前10月台北縣市賣座租內湖商辦排行資料顯示,內湖區銷售速度居北市第二,僅次於士林區,顯示在這波不景氣中,內湖區租內湖商辦物件仍炙手可熱。

 

 

信義房屋內湖店店長李仁杰表示,位於熱門搜尋排行榜第一名的內湖站,旁邊即為發展成熟的德安百貨商圈,加上附近有公園及小型社區公園環繞,綠地多,周遭又有國小、國中、高中等明星學區,離堤頂交流道、高速公路等距離近,南來北往交通便利,成為網友租內湖商辦最愛。

 

 

內湖站周遭以總價約1000萬左右的公寓物件最受青睞,其次為3房加車位,總價約1500至2000萬的中古社區大樓。第二名的大直站週遭多以住宅為主,少有店面,且因後方水岸豪宅聚落區帶動,區內房價波動不大。

 

 

信義房屋大直店店長吳宜璋表示,目前最熱門的租內湖商辦物件,以35至40坪、10年左右電梯大樓、總價約在2000至3000萬的3至4房產品為主。

嚴管壽險投資 租內湖商辦標售降溫

 

金管會嚴管壽險公司投資不動產,已有大型商辦標售主動喊停租內湖商辦。對於繼續標售的案件,房仲業者認為租內湖商辦,可測試新措施下的市場反應。

根據國內大型商仲業者公告資料,近期原有5筆大型標售案,其中台北市內湖科技園區有3筆商辦標售,原本看好壽險公司進場。

 

但在金融監督管理委員會「新 8條」生效後,第一太平戴維斯公告租內湖商辦,揚智科技處分內湖NASA科技總署大樓部分樓層,以及國泰瑞湖金融大樓全棟標售案,都暫緩。

 

11月底前還有台灣金融資產服務公司標售彰化市193間套房和茂德租內湖商辦中科晶圓廠,以及戴德梁行12月3日標售內科新光人壽亞太經貿廣場B棟全棟的計畫都未變。

 

其中以台灣金服27日標售「三贏屋」彰化市193間套房投報率最高。租內湖商辦台灣金服表示,套房全部由建國科技大學承租中,租期至104年7月31日,年租金新台幣1167萬6500元,以標售底價2.6億元估計,投資報酬率約4.5%。

 

金管會發布「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」,自11月19日生效。

 

金管會共發布8項新規定。商仲業者認為影響較大的是,保險業投資不動產年化報酬率最低收益率不得低於2.875%;保險業取得商用不動產5年之內不可以轉移所有權。

 

文章來源:www.taiwannews.com.tw/etn/news_content.php?id=2081702

租內湖商辦-法蘭克福商辦閒置 乾脆改建民宅

 

上個世紀末的網路榮景帶動許多開發租內湖商辦商進駐德國金融大城法蘭克福,但在1999年網路泡沫破滅之後,許多法蘭克福的商辦出現閒置。

 

建築師Vijay Vankadari利用這些便宜且租內湖商辦遍地皆是的資源,將許多企業不願進駐的老舊辦公大樓翻新成公寓,市中心「租內湖商辦Grand-Westlend 24」大樓是他最新的住宅計畫,他負責翻新法蘭克福公寓已有超過10年經驗。

 

德國的金融之城,許多將辦公室改建為住宅的計畫正如火如荼進行;房東原租內湖商辦本很難去尋找企業客戶進駐這些老舊的建築,如今因為這些計畫得以有機會出租。

 

改建計畫 房數成長逾20%

 

法蘭克福政府預估,這些計畫將會使得今年房屋數量成長超過20%。這些辦公大樓大多是1960-70年代超過40年的老房子,出租租內湖商辦乏人問津,因該城銀行和律師事務所裁員,以及新屋落成的緣故;根據房屋經銷商Savills統計,法蘭克福的空屋閒置率約15%,在全球金融城市中,幾乎為倫敦金融區2倍,也比紐約曼哈頓的10.3%還高。

 

在網路榮景幻滅之前,法蘭克福辦公室閒置率在1999年僅2%,爾後在2002年飆升至18%,隨後這10年間回落,但卻很少在13%之下。

 

然而這並沒有阻礙建商繼續建造更多辦公大樓,根據巴黎銀行房地市場部門統計,今年法蘭克福正在興建的辦公大樓,大約達到49萬2000平方公尺的面積,為這4年來最多。

 

舉例來說,其中一棟正在興建的建築就是一棟雙子大樓,未來將作為歐洲央行的總部,預計2014年完工,約18萬5000平方公尺的地板面積,未來有一半將作為辦公用途;歐洲央行表示,完工之後所有員工將會從其他三處分部集中在這棟大樓辦公。

 

設備不符建築法規

 

隨著嶄新辦公大樓吸引企業進駐,舊商辦面臨乏人問津的窘境。這些大樓的缺點在於常常有著過低的天花板,而在現代化的辦公環境中,需要很多線路以串連各電腦,如此下來空間往往所剩無幾,加上這些老舊的空調和防火設備已不符建築法規。

 

並且,位於市郊的辦公大樓空屋率尤其高,大多公司都在市區辦公,甚至在市區的大樓房客也很挑剔,連帶金融區主要的地標大樓也被詳細檢視;歐洲最高的建築「MesseTurm」就面臨35%的閒置率,高盛銀行的德國總部在此,這棟建築落成於1991年。

 

此外,企業租屋需求下滑也是讓辦公室出租率維持這麼低的因素之一,在歐債危機爆發之後,銀行裁減人力,法蘭克福的銀行也退租一些辦公室。

 

儘管商辦市場陷入泥淖,但住宅需求正在上揚。法蘭克福是德國第五大城,過去3年人口共成長3%至70萬人;業者評估今年上半年公寓價格一年跳升13%。

 

Vijay的計畫是法蘭克福今年正在進行的10個辦公室改建計畫其中之一,其計畫數量較去年全年成長1倍,法蘭克福正在成為全德國轉變速度最快的城市。

 

根據當地房地產經銷商統計,法蘭克福住宅空屋率為2.4%,隨著法蘭克福人口的成長,對住屋的需求正在上升,連帶拉抬房屋市場價格。

 

今年這10件的商辦改造建案將會創造1158間公寓,預估明年會有16起改造建案動工。住宅銷售價格在歐債危機之中也受到大量投資客為了避險在德國置產而上揚。

 

另外法蘭克福市政府也補助改造建案,因2007年開始浮現住宅短缺問題;市政府幫助想要將閒置商辦空間改建成民宅的投資者解決問題,可以尋求向市政府諮詢改造建議,如果他們在政府劃定區域內執行建案可獲得補助。

 

然而改造計畫一開始並非如此順利,因為商辦屋主對於出售覺得缺少經濟誘因而意興闌珊,某些人寧願承擔房產損失,因可繳交較少的稅;房仲業者表示,在法蘭克福的房東大多握有大量現金,某些情況他們覺得持有空屋比出售還有利。

 

改建計畫步伐緩慢

 

儘管住宅投資誘人,2011年當地辦公室租金每平方公尺才比公寓租金高出0.20歐元。不過改建計畫的步伐緩慢,因銀行缺少意願融資,一些老舊商辦建築的改建費用如此之高,導致銀行卻步。

 

曾參與過第一件將德國Metall鋼鐵總部改建成住宅大廈計畫的建築師Stefan Forester表示,銀行不願借錢有時候是有根據,大部分的情況必須將建築全部打掉而重新開始,改建費用幾乎比蓋新的建築還貴。 

 

文章來源:n.yam.com/tlt/fn/20121119/20121119985673.html

壽險緊箍咒 租內湖商辦將跌2成以上

 

金管會再出招,宣布壽險業投資商辦最低收益率從2.125%,租內湖商辦提高3碼到2.875%,戴德梁行總經理顏炳立直言,之前政府限縮豪宅融資,迫使置產族出場,第二季限縮建商土建融,逼走了建商,如今又要將剩下的壽險業趕出場,等於是將巿場最粗的支柱砍斷,只留下實力單薄的自住族群,「將促使房巿直接結冰,死掉!」「前途無『亮』!」

台壽人壽總經理林欽淼則表示,若租金不變,投報率提高,租內湖商辦代表價格必須下修,雖然初期賣方可堅持價格不降造成量縮,但一段時間後相信價格就會降下來,甚至往75折方向靠攏。

「最低收益率提升三碼,等於要賣家將價格要下殺二、三成,租內湖商辦才能符合,好物件有誰願意降價求售?」顏炳立說,現今在精華區擁有好物件的業者多不缺錢,要逼他們將物件打七、八折出售,恐難上加難。他強調,目前國內內需不振,擁有商用不動產物件的業者無法提升租金,政府卻在此時祭出這種新制,真是「太天真」。

顏炳立指出,之前政府祭出奢侈稅等政策打房,已讓房仲業者掀租內湖商辦起倒店潮,迫使部分經紀人轉行,未來連商用巿場成交量也急凍,明年的經濟表現恐更令人憂心。且新制恐連政府及國營事業許多活化資產案都被打到。

不過,第一太平戴維斯董事長朱幸兒則沒有那麼悲觀。她說,租內湖商辦政府發布這樣的命令,確實會讓壽險業者有所顧慮,不希望激怒主管機關,更低調些。但房巿表現還是要回歸巿場基本面,預期巿中心標的,短時間會受到影響,釋出的量會更少,成交放緩,惟價格不會波動太大,反倒是一些非核心區的商用不動產恐會雪上加霜,價格下修。

至於住宅巿場,朱幸兒認為,對於奢侈稅等打房策施,之前已反應過一段時日,且產品特性不同,應不太會受到金管會新制波及。

林欽淼也表示,提高收益率的要求,對業者未必是利空。因為「價格掉下來」,收益率就會提高。新政策是避免競價結果,讓壽險業投報率提升,因此對金管會的新政策「樂觀其成」。

林欽淼指出,短期來看,賣家可能不願意降價,市場可能買不到符合的標的,造成成交量萎縮,不過長期商辦大樓還是有機會下修。若以投報率增加3碼來看,若租金不變,則價格就要下修至75折,才能符合投報率規定。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%A3%BD%E9%9A%AA%E7%B7%8A%E7%AE%8D%E5%92%92-%E5%95%86%E8%BE%A6%E5%B0%87%E8%B7%8C2%E6%88%90%E4%BB%A5%E4%B8%8A-213003248–finance.html