華宇不動產(02)8751-6636-內湖商辦

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內湖商辦標售高峰 宏遠大樓受關注

 

內湖商辦標售週進入最高峰,三商美邦宏遠大樓下午開標,內湖商辦太子汽車敦南大樓和前東帝士集團負責人陳由豪在內湖的土地也在今天法拍。

三商美邦人壽保險公司和宏遠證券公司釋出公開標售內湖商辦「三商美邦宏遠大樓」位於台北市信義路,屬敦南信義精華辦公商內湖商辦圈的12層A級辦公大樓,總樓地板面積6054.77坪,含147個車位,標售底價新台幣58.8億元。

元大集團20日標售大樓意外流標,商仲多認為是受內湖商辦到金融監督管理委員會提高壽險公司投資不動產最低投資報酬率的影響,今天下午宏遠大樓標售結果引人關注

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%95%86%E8%BE%A6%E6%A8%99%E5%94%AE%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E5%AE%8F%E9%81%A0%E5%A4%A7%E6%A8%93%E5%8F%97%E9%97%9C%E6%B3%A8-041708700–finance.html

企業老板稱辦廠不如租房 租內湖廠房租售比生產多賺百萬

 

福建一家經營多年的包裝材料廠,近日正准備將大部分廠房出租,以收縮生產規模。而在無奈出租廠房的背後,是一筆“辦廠不如租房”的財務賬。2011年這家工廠實現銷售額約8000萬元,毛利630余萬元,最終實現淨利30多萬元。如果將廠房全部出租當“房東”,一年可淨獲租金收益130萬元,還免去了操持工廠之辛苦。

 

無奈出租背後的苦衷,這位老板向記者全盤傾訴:

 

“我幹這行已有20多年,在行業內還算有些名氣,買地蓋房,雖算不上行業龍頭,但起碼也屬上游行列。多年來,與本地的飲料、電子、服裝等行業的品牌企業都有較穩定的供貨關系。2011年,我們的銷售額做到了8000萬元,毛利632萬元,一般來說,行業的平均利潤率為10%,但去年毛利率為7.9%,這也算是多年的低谷。

 

在632萬元的毛利中,我們還需支出地方稅費、銷售費用、物流費用、管理費用、銀行利息幾大項。

 

一是地方稅費。有城建稅、教育費附加、印花稅、房產稅、土地使用稅,租內湖廠房年度上繳地方稅費合計70萬左右。

 

二是銷售費用。公司銷售業務員共有9人,包括業務員工資提成和差旅費、通信費、業務招待費等,年度支出100萬左右。

 

三是管理費用。公司包括財務、辦公室人員、保安等10多名管理人員工資67萬元多,支付全公司50多名員工的各項保險金34萬元,加上年終獎、福利費、廣告費、招待費、水電費、過年過節禮品費、辦公大樓的折舊費等,共計200萬元。

 

四是物流費用。工廠自有5部貨車貨運物流車輛的總費用,加上雇用外部車輛載貨的所有物流運輸費用接近100萬元。

 

除了以上四項,還有一大塊是銀行利息支出。工廠使用的主要原材料為opp薄膜和丙烯酸丁酯,這些原材料的供應商都是中石化下屬的企業,工廠向這些企業進貨時,都得先全額付款後提貨。而在銷售收款時,由于我們很多客戶都是國內知名的品牌企業,這些品牌企業收到貨物後都有較長的付款期,大多是45天至180天左右,工廠要墊付2至6個月的貨款,給企業流動資金的周轉帶來影響。工廠在自有700多萬元流動資金的基礎上,向銀行借款1350萬元,才能保証公司的正常運轉。現在銀行貸款收費有很多名目,去年年利率達到8.856%,全年累計支付銀行借款利息約110萬元。

 

扣除上述5項費用,2011年度我們廠的利潤總額為40多萬元。再繳納25%企業所得稅,淨利只有30多萬元。

 

作為工廠主,我們掙到自己口袋的經濟效益確實不多租內湖廠房,但在社會效益上不算少,主要是體現在稅收和就業上。全年上繳國稅160萬左右,地稅70萬左右,兩項加起來200多萬。還有解決就業,我們雇用了一般的操作工40多人,還有財務、等管理崗位人員10多人。

 

今年上半年,行業的情況沒有什麼好轉,目前工廠留下了近600萬元的庫存,租內湖廠房還有700萬的應收賬款有待追討,有的還是2010年欠賬至今未收回。所以還不能完全收攤子不幹了,人家知道你不幹了,欠賬就更難收回了。

 

目前我們已與一家企業談妥,准備將廠房以月租金8元/平方米出租。租內湖廠房我們可租廠房建築面積1.9萬平方米,一年可收租金182萬元左右,繳交土地使用稅和房產稅後,大約還有130萬元。

 

但是,把廠房租出去也並非就可以高枕無憂,如果承租戶租了一段時間也不想再幹租內湖廠房,廠房就要閒置等待新的租戶。去年我們就曾將部分廠房出租,但承租人幹了幾個月就關門歇業,又把空廠房扔給了我們。而且,如果大家都想出租廠房,最後肯定連現在每月8元/平方米的租金也保不住,你想租也未必租得出去。”

 

這位年近60歲的包裝材料廠老板告訴記者,他對工廠很有感情,現在轉型做其他行業也不會做了,出租廠房實屬無奈。“把廠房租出去多掙了100萬,還省去了經營工廠的辛苦,這筆賬我也算不通。”

內湖商辦標售週 元大首先開標

 

內湖商辦標售本週熱鬧登場,內湖商辦搶先在今天開標的是元大資產和元大寶來證券聯合標售案,總底價新台幣50.8億元。

農曆鬼月雖然是房市淡季,內湖商辦但本週單是台北市大型商辦標售,總底價即超過 223億元內湖商辦,被視為商辦標售週。

元大資產管理公司釋出台北市建國北路內湖商辦「建北大樓(三商美邦人壽大樓)」全棟大樓;元大寶來證券釋出中華路西門捷運站出口「英雄廣場」大樓11樓、12樓和停車位,以及位於內湖科學園區「全球科技廣場」1樓至3樓、4樓部分單位及停車位,委託戴德梁行台灣分公司標售,預計下午 2時開標。

陸資來了 內湖商辦大特蒐

 

北 首選敦化南路

 

兩岸投保協定即將簽署,預料會有愈來愈多陸資來台拓點,而陸資來台首選,必是指名度最高的台北市東區。

 

全球資產管理專案經理王維宏說,若投資人想先布局陸資概念內湖商辦,敦化南路辦公商圈將是首選。

 

王維宏說,信義計畫區跟敦南商圈,一直是陸資來台最青睞的兩大區域,不過目前信義計畫區內幾乎沒有可零售的大樓,僅有統一國際大樓分層出售、目前也沒釋出,其他籌碼都由國泰、新光、富邦等大財團掌握,根本不可能賣出,在此情況下,敦南商圈就成一般投資人的明燈。

 

敦化南路林蔭大道一直是台北市的黃金地段,距離松山機場也很近,具有交通優勢,周邊生活機能極佳,有陸客最愛的誠品書店、SOGO百貨等,這讓敦化南路在陸企之間的知名度也頗高。

 

中 7期新市鎮夯

 

台中是台商的大本營,也是中小企業重鎮,尤其縣市合併升格後,隨著新市政中心啟用,金融服務需求大增,近2年吸引不少大型金控集團搶進,港資、陸資也不錯過機會,都帶動7期新市政中心內湖商辦市場前景看俏。

 

7期近幾年重大建設不斷,尤其隨著新市政中心、大遠百購物中心陸續進駐,加上大都會歌劇院、秋紅谷廣場等規劃興建,都讓7期成為豪宅、商辦及飯店的推案戰區,儼然就是「台中信義計畫區」。

 

目前,7期較受矚目的商辦案,如「全球運籌中心」、豐邑「市政都心」、順天「經貿廣場」、親家「T3」等,釋出的辦公產品坪數超過3萬坪。後續包括豐邑、興富發、聯聚、親家,也都還有新商辦大樓要推出,總投資金額逾400億元。市調指出,近2年,7期商辦產品買賣漲幅平均超過二成,屋主惜售心態濃厚,順天「經貿廣場」只租不賣,每坪租金行情約1,000元,店面則約1,500至2,000元。

 

高 85大樓附近俏

 

高雄商辦市場受到南部經濟不景氣影響,仍陷低檔徘徊中,目前以中華路北高雄路段有零星新建案推出。不過,因高雄基期低,有潛力,當地商辦業者認為,地標85大樓附近的商辦將成為後續焦點。

 

據了解,以85大樓周圍附近內湖商辦目前每坪行情約在12至15萬元,該區域位處地王三多商圈附近,且每坪行情基期低,未來相當看好。

 

不過業者說,當前高雄內湖商辦市場仍待時機點到來,現有舊辦公大樓每坪6萬元至10萬元以下比比皆是,新產品單價在15萬元至18萬元之間,投資報酬率若有3%至5%算是不錯了。

 

市場人士分析,近來南部景氣不佳,對辦公大樓需求疲弱,建商推案意願不高,近10年來高雄內湖商辦大樓供給量較少。

 

建商表示,目前如同一地段推豪宅建案,每坪還可能衝到20萬元,但辦公大樓則不到18萬元,建商精打細算,短期內自然以住宅建案為優先。

 

 

文章來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=270103#ixzz22v58JSvQ

賣內湖商辦來不及入帳 長虹Q2營收仍在谷底

 

長虹建設(5534)雖然6月順利賣出內湖商辦大案「新凱旋科技大樓」,成交金額高達70億元,但在訂金未收足下,尚無法挹注6月營收,致該公司6月營收僅2700萬元,年減86.71%,持續維持近年來的低檔水準,累計上半年營收僅5.45億元,較去年同期下滑81.25%。不過,長虹表示,「新凱旋科技大樓」今年內將會完工交屋,全年的業績無虞。

長虹近期在個案興建中個案多進入完工交屋的工程尾聲,而今年內湖商辦熱銷了2、3百億元的房屋,卻還沒開始入帳,因此營運達到空窗期,原本市場預期,該公司6月底整棟售予富邦人壽的「新凱旋科技大樓」,成交金額70億元,訂金可以收到10.43億元,有利該公司第2季走出谷底,不過,在訂金未收足下,長虹6月營收持續低迷,第2季業績仍不好看。

據長虹自結,第2季營收僅1.35億元,第1季的4.1億元更低,內湖商辦季減率67%。法人估,長虹單季在營業費用、以及單季課徵未分配盈餘所得稅下,第2季將僅小幅獲利。

 

不過,長虹表示,公司近1年內已經完銷的個案包括包括忠泰長虹「內湖商辦明日博」、「長虹天璽」、「內湖商辦長虹菁英」等住宅預售案,以及在建中、已順利出售予富邦人壽的「長虹新凱旋科技大樓」等,共計1年內銷售金額達220億元,今年隨著「長虹天璽」、「長虹菁英」等住宅預售動工,有助營收慢慢升溫,順利整棟出售的「新凱旋科技大樓」今年底前也會完工交屋,全部入帳,將拉升今年業績大幅成長。

法人表示,雖然長虹6月營收不如預期,第2季將僅小幅獲利,單季EPS可能僅0.3元,但「新凱旋科技大樓」今年可望全數認列或至少認列8~9成,今年獲利將大進補,該案對長虹的EPS貢獻度達10~12元。

 

文章來源:www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=bc794742-0a98-4a5c-a329-1c2d8f9c4f88

租內湖廠辦散布 盼增巡迴公車、隨招隨停 全文網址: 內科廠辦散布 盼增巡迴公車、隨招隨停

 

內湖科技園區是台北市最大的產業園區,吸引許多公司總部進駐,在此上班人數超過7萬人租內湖廠辦。雖然隨著捷運文湖線及通勤專車開通,方便通勤族上下班,但園區內交通仍只賴原有的公車路線,不少上班族希望能增設隨招隨停的巡迴公車,方便短程搭乘。

北市府公運處主任秘書常華珍表示,目前內科多數地點都有公車行經租內湖廠辦,如果廠商或上班民眾對相關資訊不清楚,可詢問公運處。至於是否能加開隨招隨停的巡迴公車,則需要進一步調查使用率的需求,再研擬可行性。

 

內湖科技園區內的公司廠辦散布範圍相當廣,租內湖廠辦包括內湖路一段、港墘路、民權東路六段、舊宗路二段、堤頂大道二段所圍起來的區域,範圍140多公頃。

 

內湖科技園區發展協會指出,由於行經園區內的公車路線多在主要幹道上租內湖廠辦,若要在園區內移動,除非要花時間轉車,否則目前還是得靠自行騎車或開車較方便。

 

內科上班族也反映,雖然市府開辦通勤專車,從土城、中永和租內湖廠辦、新莊、天母等地行駛至內科,但上下班時間都只各開1至2班,不符合科技業需經常加班的工工作時間,大概只有準時上下班的「總機小姐」才有辦法搭乘。

 

內科廠商表示,市府要打造內科、南軟成為「台北科技走廊」,應先從交通方便著手,否則若只方便從台北市區抵達後,就要自行設法叫計程車回程,怎麼方便外來客戶拜訪參觀。

 

 

文章來源:udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/7221815.shtml#ixzz22AjcHRUj 

全球租內湖辦公室租金漲幅 中國大陸包前3

 

根據全球最大商用不動產經紀公司世邦魏理仕集團(CBRE Group Inc.)報告租內湖辦公室,首季全球辦公室租金漲幅,中國大陸的北京和廣州包辦前3名。

 

  總部位於洛杉磯的世邦魏理士表示,北京的建國門和金融街商圈辦公室租金漲幅,分別為49%和42%,租內湖辦公室包辦前2名。廣州則以40%的漲幅租內湖辦公室,排名第三。

 

  而上海浦東地區、雅加達、雪梨和班加羅爾(Bengaluru)等4個亞太地區,以及舊金山2商圈和莫斯科租內湖辦公室,也名列全球辦公室租金漲幅前10大地區。

 

  跨國公司看上大陸和印度等新興市場日益強大的消費力,紛紛前往設點。根據世邦魏理士租內湖辦公室,大陸一線城市的頂級辦公室需求,也在缺乏新供應、以及國內金融機構擴張帶動下推升。

 

  駐香港世邦魏理士研究部門主任麥卡多(Kim Mercado)指出,長線來看,市場目光在大陸和亞洲。

 

  香港中環地區擁有整體最高的辦公室租金,每平方英呎2萬4,883美元,緊接在後的是倫敦西岸,每平方英呎2萬2,015美元,東京以1萬8,649美元排名第三。北京建國門商圈則以每平方英呎1萬8,076美元,名列第四。

 

  儘管香港辦公室租金在世邦魏理士全球133個調查地點中,跌幅最大,但租金金額仍笑傲全球其他地區。

 

  全球辦公室租金跌幅前15大地點中,西班牙囊括了3個,希臘則占2個,都柏林、蘇黎世和索非亞也在名單中。

 

文章來源:news.rti.org.tw/index_newsContent.aspx?nid=365952

租內湖廠辦市場買氣猶在 皇鼎建設填權息慢步前行

 

皇鼎建設(5533-TW)1.2元股利的除權息秀即將在今(12)日登場,其權息包括租內湖廠辦0.7元股票股利及0.5元的現金股息,合計為1.2元,今天的除權息參考價16.6元,皇鼎因有汐止整棟廠辦大樓待價而沽,股價今天全場爆出逾1300張的大量,遊走平盤以上緩步填權息。

2012以來雖然上半年在住宅市場交易呈現萎縮,但廠辦的交易則有買盤進駐租內湖廠辦,目前皇鼎建設在新北市汐止的富信科技大樓已經完工取得使用執照,預計採取以整棟出售的方式進行銷售,富信科技大樓為地上11樓,地下2樓的建築,樓地板面積為5503坪,開價總價16億元,並已有買主洽談中。

皇鼎已完工求售的其汐止富信科技大樓毗鄰其富信大飯店汐止店,租內湖廠辦而汐止富信大飯店將在明年中正式繼內湖店、台中店之後加入營運;同時,富信科技大樓距離外貿協會南港展覽館也僅3分鐘的車程,而面對的汐止大同路也將進行拓寬。

鄭紀辰指出,皇鼎建設目前仍擁有在中和區的廠辦建案基地租內湖廠辦,預計於明年以後正式向市場推案。

而像上市建商長虹建設(5534-TW)6月底以總價70.9億元的價格租內湖廠辦,將其內湖「長虹新凱旋科技大樓」全棟以70.9億元的價格簽約賣給富邦人壽保險公司,顯示廠辦大樓市場仍有買盤支撐。

至於宏普建設(2536-TW) 在內湖的「文德科技大樓」成屋廠辦,原本宏普建設希望採整棟出售,但今年決定改變策略,改以分層出售,銷售也有不錯的表現;宏普建設公司目標今年內售出全棟的50%,而目前已入帳部份約在20-25%。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%BB%A0%E8%BE%A6%E5%B8%82%E5%A0%B4%E8%B2%B7%E6%B0%A3%E7%8C%B6%E5%9C%A8-%E7%9A%87%E9%BC%8E%E5%BB%BA%E8%A8%AD%E5%A1%AB%E6%AC%8A%E6%81%AF%E6%85%A2%E6%AD%A5%E5%89%8D%E8%A1%8C-052718751.html

面對大陸租內湖商辦的調控 樓市回暖宜淡然處之!

 

飽受調控的大陸全國房地產市場近期漸呈回暖勢頭。有報導稱,杭州、南京、深圳、上海城市,紛紛出現新樓開盤即售罄的『反常現象』。

根據中國經濟周刊報導,最新統計的一系列資料不斷驗證上述判斷,如價格方面,來自中國指數研究院的資料顯示,6月份大陸100個城市新建住宅平均價格環比上漲0.05%,這也是自2011年9月以來房價首次環比上升;再如成交量方面,以上海為例,6月份該市新建商品住宅與二手住宅成交面積均創2011年2月以來17個月新高,其中新建商品住宅成交面積已經接近五年來月均成交量。

因應樓市回暖勢頭,不乏心憂者顧慮房價會否反彈,畢竟一旦預期反轉,很容易導致內湖廠房租售價格走勢沿自強化軌跡超漲超跌。加之中國的房地產調控此前屢現『空調』陷阱,反映的現實就是:2008年大陸房價也曾一度出現回落跡象,但是很快,這種回落報復性地催生出2009年大陸商品房銷售面積、銷售額、成交均價瘋狂增長42.1%、75.5%,以及將近24%,三項增幅均大大突破歷史峰值,並在緊隨其後的2010年,迫使『史上最嚴』房地產調控不得不發。

那麼時下出現的樓市回暖究竟會不會再次演變為2009年那一幕?答案顯然是否定的,道理很簡單,因為本輪租內湖商辦房地產調控之所以一改過往疲弱態勢,最直接、最敏感的因素即在於限購政策。因此,只要房地產調控仍然堅守限購底線,由其壓制的房地產市場基本走勢絕無可能迎來拐點。

自去(2011)年底以來,為了稍稍緩衝樓市低迷不利影響,大陸起碼已有三十多個城市相繼『微調』調控政策,而中央政府對此動向基本採取默許姿態,唯獨對於或將涉及放寬限購的五個城市一律勒令即刻改正。由此可見,『限購』是政策底線。

在限購政策毫無鬆動的情況下,租內湖廠房樓市回暖無非來自前期積壓的剛性需求,以及宏觀經濟景氣度下行所引致的貨幣政策日漸放鬆,客觀上給予了房地產市場放鬆調控的想象空間。而這兩點,前者本身就是一次性的,至於後者,只要決策層始終堅持目標不變,總體仍處低位盤整的樓市回暖將後續乏力。

目前真正的危險反倒是反應過度,矯枉過正。事實上,在此之前,本輪房地產調控其實已經逐漸顯露打壓過甚的初步跡象,如今(2012)年1—5月,房地產投資增速下滑至18.5%,創金融危機以來新低,固定資產投資增速更是降至20.1%,創近十年以來新低。

如果時下僅僅因為恐慌性心理,毫無必要地再度加碼樓市調控租內湖辦公室,哪怕單就樓市調控本身來看,緊隨其後的供應量下降,以及整體經濟硬著陸風險必然倒逼調控政策改弦更張,租內湖廠辦無不恰與原定目標南轅北轍。因此,當下真正明智的做法,還是淡然面對市場短期、小幅波動,一如既往,保質保量地把保障房建設等長效措施落到實處,推及長遠。

 

文章來源:www.nownews.com/2012/07/17/91-2835122.htm

租內湖辦公室-房地產交易會,雙北網友反應熱烈

 

台灣搜房主辦的2012夏季房地產交易會已於6月25日正式開演租內湖辦公室,根據主辦單位統計的參展人數可看出,租內湖辦公室雙北市地區的參觀網友遠遠多於其它縣市,比例佔所有參觀人數之半,雙北市地區居民對購房資訊的需求仍舊是全台之冠。

 

由於後奢侈稅時代房價並沒有明顯受到壓抑,反而愈來愈高。去年台北市、新北市首購族平均購屋總價分別為1,296萬元租內湖辦公室、830萬元,今年則都增加一成以上,其中台北市首購總價1,469萬元,今年首購族群需較去年同期多支出173萬元,以今年第1季經常性薪資3.71萬元計算,首購族晚1年買房,就需增加3.89年不吃不喝才能買房。

 

大台北以外平均房價都在每坪16萬元以下,約為台北市的1/3,較不需犧牲住宅空間換取房價空間,如桃園、新竹、台中、租內湖辦公室台南與高雄地區,平均購屋坪數都在40坪以上。

 

【跨區購房成主流】

大台北地區的購屋族,漸漸聰明利用一些小撇步來完成購屋夢想,預算有限就先求有再求好,離開房價高的區域找房子,租內湖辦公室用距離換取金錢。台灣搜房舉辦的房地產交易會數據中也顯示,近30天以來,上網找房的主要區域為台北市和新北市的上網網友,但是瀏覽的物件卻均集中在桃園、新北市、台中及宜蘭等地。表示雙北市的高房價,引導有購屋成本考量的年輕首購族群,將找房標的從宜蘭延伸到南桃園。

 

【參展時段人潮上午11點達到高峰、晚上次之】

由於房地產交易會採線上展演形式,與實體展覽最大不同,就是網友參觀方便,24小時不限時間地點,均可隨時進入場館;同時也相當環保,廠商不用花費製作各式看板、展位裝璜或建築模型,即可容納數百件參展物件,並且以多媒體型式意境地傳達房地產的銷售賣點,深受參展代銷房仲的歡迎。自6月25日開演以來,已累積約50萬參展人次,任何時段均有參觀網友,其中以上午11點至下午5點最熱門,其次是晚上11點至12點,也是另一個參觀人潮的高峰。

 

【陸客台商參展人潮,北京居冠、深圳次之】

房地產交易會採線上展演形式的另一項優點,就是能讓海外網友同步參觀台灣當季最熱門房地產物件,由於與中國大陸300大城市房地產網站聯展,據主辦單位統計,自6月25日開演以來,中國各地參觀網友熱絡,其中以北京市的上網比例最高,佔所有中國大陸參觀網友的1成多,其次則是江蘇、廣東、四川等省份的網友。可以看出這些省份,都是台商聚集發展的主要區域,房地產交易會也成功達到引薦當季最熱門台灣房產給陸客台商的目的。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E4%BA%A4%E6%98%93%E6%9C%83-%E9%9B%99%E5%8C%97%E7%B6%B2%E5%8F%8B%E5%8F%8D%E6%87%89%E7%86%B1%E7%83%88.html