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房地產信托剛性兌付逼近 信托業暫能HOLD住

 

業內人士指出,其實包括房地產信托延期兌付、提前兌付等問題之前也都存在,并不只是當下的產物,只是目前這個時間有些敏感

 

房地產信托因兌付問題引起的風波正愈演越烈。

 

 

繼今年多家信托公司出現房地產信托提前清盤、延期兌付等事件之后,今年第一起或事關房地產信托的金融借款糾紛案也將於今日開庭。

 

法庭公告顯示,上海市第一中級人民法院將於6月12日開庭審理華澳國際信托起訴大連實德集團董事長及多家實德關聯公司的金融借款合同糾紛案。華澳信托有關負責人昨日表示,書面答復材料要到今日才能回復;而當庭法官則對《證券日報》記者表示,涉及到具體訴訟內容等當庭雙方可能有所變化,所以也不方便透露。

 

這也是今年來關於房地產信托兌付擔憂下發生的第一起房地產信托借款合同糾紛案。但是業內人士指出,雖然房地產信托更大的兌付壓力即將到來,但是整體不會出現大的問題。

 

訴訟牽涉長信2號信托計劃

 

本報記者嘗試聯系華澳信托詢問訴訟具體內容,但是有關負責人昨日表示,書面答復材料要到今日才能回復;而當庭法官則對本報記者表示,涉及到具體訴訟內容等當庭雙方可能有所變化,所以也不方便透露。但是據業內人士分析,此次華澳信托訴訟實德集團及其關聯方最可能與華澳信托的長信2號信托計劃有關。

 

華澳信托官方網站的信息顯示,“華澳信托·長信2號盛和股權投資集合資金信托計劃”成立於2010年8月26日,募集優先級資金用於購買實德旗下項目公司高登置業100%股權并向其增資,用於開發旗下項目“盛和世紀”。募集規模為21.77億元,其中優先級投資者資金規模為9.41億元,并按照投資期限分為A、B、C三類,分別為12個月、18個月、24個月。其中,信托計劃中規定了A、B類信托單位有6個月的延長期,C類信托單位沒有延長期。A、B類信托單位在存續期滿后一次性支付信托本金及收益。

 

不過該信托計劃A、B類信托單位均已延期,根據公告,A、B信托單位均延期半年,其中A類信托單位經過延期已兌付本金及收益,而B類信托單位在華澳信托今年2月26日發布的季度管理報告中顯示,B類信托單位已支付收益,本金尚未兌付。在華澳信托5月26日公布的管理報告中,仍表示項目銷售進度良好,但是并未提及B類投資者本金的支付情況,據報導,B類投資者資金將於延期屆滿,即今年8月份支付。

 

華澳信托有關負責人對本報記者表示,該公司目前所有信托計劃資產正常。至於雙方為何最終要通過法律手段解決糾紛,目前尚未可知。

 

資料顯示,從2010年至今,華澳信托為實德系發行了三款集合信托計劃,分別為華澳長信1、2號和長盈11號,募集資金規模分別為2.83億、21.7億以及6.45億。

 

剛性兌付:

 

信托公司暫能HOLD住

 

用益信托發布的數據顯示,從2012年一季度開始,房地產信托各季度兌付的規模呈逐漸增長的趨勢, 內湖廠房租售其中分別在2012年的第三季度及2013年的第二季度達到峰值,規模分別為439.59億元及505.70億元。房地產信托兌付的小高峰逐漸臨近。

 

中金公司同樣預測,2012年全年房地產信托到期還款總額約2500億元, 內湖廠房租售僅三季度將超過1000億元。

 

前兩個季度已經多次出現了房地產信托提前兌付、接盤甚至訴諸公堂的事例,在接下來的兌付風潮中,房地產信托類似問題會不會集中爆發呢?

 

“房地產信托確實有一些風險和問題,這些會在這段時間或近兩年有個小的爆發,但是我估計出大問題的可能性很小。”用益信托創始人李旸在接受本報記者采訪時認為,即便監管層不采取措施,信托公司自身也會想辦法消化這些風險,不然聲譽,以及后續業務的開展肯定會受到影響。

 

“誰都不希望問題浮出水面,況且有項目、土地等等都在那里,大的問題不太可能出現,只是暫時的一個資金困難。”李旸指出:“目前這個時間有些敏感,其實包括房地產信托延期兌付、提前兌付等等問題之前都有的,并不只是當下的產物。”

 

而信托公司提前兌付產品,業內人士指出,這更多是出於一個風險防范的考慮。

 

“信托公司對於未來有一個不確定性的擔憂,也許產品現在現金流還能覆蓋,但是半年后的情況誰都不敢保證, 內湖廠房租售所以在產品還撐得住的時候選擇提前退出,可以說是是一種對受托人負責的選擇,也是把能賺的錢先賺了。”

 

針對較遠期的2013年的房地產信托兌付問題,諾亞財富提供的研報表示,從目前的情況看, 內湖廠房租售2013年到期的房地產信托產品較2012年略有下降。2012年的月均兌付金額為112億元,2013年為97億元。2013年,3-8月為到期兌付集中期。雖然月度兌付金額依然很大,但是由於信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施,資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

 

報告指出,2013年需到期兌付的房地產信托規模為1161億元,占比2009-2011年的銷售分別為 內湖廠房租售:2.61%、2.20%和1.96%。雖然房地產信托占比并不是很高,但是受“三限”影響,2012年商品房銷售面積與銷售額同比負增長,開發商現金流將進一步緊縮。不過2013年房地產信托產品的到期高峰,對信托行業不會造成系統性風險,風險存在於個別負債率較高,但銷售不佳的房地產開發商,或者房地產信托投向占比較高的個別信托公司。

 

文章來源:鉅亨網

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