租內湖商辦-法蘭克福商辦閒置 乾脆改建民宅

 

上個世紀末的網路榮景帶動許多開發租內湖商辦商進駐德國金融大城法蘭克福,但在1999年網路泡沫破滅之後,許多法蘭克福的商辦出現閒置。

 

建築師Vijay Vankadari利用這些便宜且租內湖商辦遍地皆是的資源,將許多企業不願進駐的老舊辦公大樓翻新成公寓,市中心「租內湖商辦Grand-Westlend 24」大樓是他最新的住宅計畫,他負責翻新法蘭克福公寓已有超過10年經驗。

 

德國的金融之城,許多將辦公室改建為住宅的計畫正如火如荼進行;房東原租內湖商辦本很難去尋找企業客戶進駐這些老舊的建築,如今因為這些計畫得以有機會出租。

 

改建計畫 房數成長逾20%

 

法蘭克福政府預估,這些計畫將會使得今年房屋數量成長超過20%。這些辦公大樓大多是1960-70年代超過40年的老房子,出租租內湖商辦乏人問津,因該城銀行和律師事務所裁員,以及新屋落成的緣故;根據房屋經銷商Savills統計,法蘭克福的空屋閒置率約15%,在全球金融城市中,幾乎為倫敦金融區2倍,也比紐約曼哈頓的10.3%還高。

 

在網路榮景幻滅之前,法蘭克福辦公室閒置率在1999年僅2%,爾後在2002年飆升至18%,隨後這10年間回落,但卻很少在13%之下。

 

然而這並沒有阻礙建商繼續建造更多辦公大樓,根據巴黎銀行房地市場部門統計,今年法蘭克福正在興建的辦公大樓,大約達到49萬2000平方公尺的面積,為這4年來最多。

 

舉例來說,其中一棟正在興建的建築就是一棟雙子大樓,未來將作為歐洲央行的總部,預計2014年完工,約18萬5000平方公尺的地板面積,未來有一半將作為辦公用途;歐洲央行表示,完工之後所有員工將會從其他三處分部集中在這棟大樓辦公。

 

設備不符建築法規

 

隨著嶄新辦公大樓吸引企業進駐,舊商辦面臨乏人問津的窘境。這些大樓的缺點在於常常有著過低的天花板,而在現代化的辦公環境中,需要很多線路以串連各電腦,如此下來空間往往所剩無幾,加上這些老舊的空調和防火設備已不符建築法規。

 

並且,位於市郊的辦公大樓空屋率尤其高,大多公司都在市區辦公,甚至在市區的大樓房客也很挑剔,連帶金融區主要的地標大樓也被詳細檢視;歐洲最高的建築「MesseTurm」就面臨35%的閒置率,高盛銀行的德國總部在此,這棟建築落成於1991年。

 

此外,企業租屋需求下滑也是讓辦公室出租率維持這麼低的因素之一,在歐債危機爆發之後,銀行裁減人力,法蘭克福的銀行也退租一些辦公室。

 

儘管商辦市場陷入泥淖,但住宅需求正在上揚。法蘭克福是德國第五大城,過去3年人口共成長3%至70萬人;業者評估今年上半年公寓價格一年跳升13%。

 

Vijay的計畫是法蘭克福今年正在進行的10個辦公室改建計畫其中之一,其計畫數量較去年全年成長1倍,法蘭克福正在成為全德國轉變速度最快的城市。

 

根據當地房地產經銷商統計,法蘭克福住宅空屋率為2.4%,隨著法蘭克福人口的成長,對住屋的需求正在上升,連帶拉抬房屋市場價格。

 

今年這10件的商辦改造建案將會創造1158間公寓,預估明年會有16起改造建案動工。住宅銷售價格在歐債危機之中也受到大量投資客為了避險在德國置產而上揚。

 

另外法蘭克福市政府也補助改造建案,因2007年開始浮現住宅短缺問題;市政府幫助想要將閒置商辦空間改建成民宅的投資者解決問題,可以尋求向市政府諮詢改造建議,如果他們在政府劃定區域內執行建案可獲得補助。

 

然而改造計畫一開始並非如此順利,因為商辦屋主對於出售覺得缺少經濟誘因而意興闌珊,某些人寧願承擔房產損失,因可繳交較少的稅;房仲業者表示,在法蘭克福的房東大多握有大量現金,某些情況他們覺得持有空屋比出售還有利。

 

改建計畫步伐緩慢

 

儘管住宅投資誘人,2011年當地辦公室租金每平方公尺才比公寓租金高出0.20歐元。不過改建計畫的步伐緩慢,因銀行缺少意願融資,一些老舊商辦建築的改建費用如此之高,導致銀行卻步。

 

曾參與過第一件將德國Metall鋼鐵總部改建成住宅大廈計畫的建築師Stefan Forester表示,銀行不願借錢有時候是有根據,大部分的情況必須將建築全部打掉而重新開始,改建費用幾乎比蓋新的建築還貴。 

 

文章來源:n.yam.com/tlt/fn/20121119/20121119985673.html

Posted by admin in 租內湖商辦   Tags: