企業老板稱辦廠不如租房 租內湖廠房租售比生產多賺百萬

 

福建一家經營多年的包裝材料廠,近日正准備將大部分廠房出租,以收縮生產規模。而在無奈出租廠房的背後,是一筆“辦廠不如租房”的財務賬。2011年這家工廠實現銷售額約8000萬元,毛利630余萬元,最終實現淨利30多萬元。如果將廠房全部出租當“房東”,一年可淨獲租金收益130萬元,還免去了操持工廠之辛苦。

 

無奈出租背後的苦衷,這位老板向記者全盤傾訴:

 

“我幹這行已有20多年,在行業內還算有些名氣,買地蓋房,雖算不上行業龍頭,但起碼也屬上游行列。多年來,與本地的飲料、電子、服裝等行業的品牌企業都有較穩定的供貨關系。2011年,我們的銷售額做到了8000萬元,毛利632萬元,一般來說,行業的平均利潤率為10%,但去年毛利率為7.9%,這也算是多年的低谷。

 

在632萬元的毛利中,我們還需支出地方稅費、銷售費用、物流費用、管理費用、銀行利息幾大項。

 

一是地方稅費。有城建稅、教育費附加、印花稅、房產稅、土地使用稅,租內湖廠房年度上繳地方稅費合計70萬左右。

 

二是銷售費用。公司銷售業務員共有9人,包括業務員工資提成和差旅費、通信費、業務招待費等,年度支出100萬左右。

 

三是管理費用。公司包括財務、辦公室人員、保安等10多名管理人員工資67萬元多,支付全公司50多名員工的各項保險金34萬元,加上年終獎、福利費、廣告費、招待費、水電費、過年過節禮品費、辦公大樓的折舊費等,共計200萬元。

 

四是物流費用。工廠自有5部貨車貨運物流車輛的總費用,加上雇用外部車輛載貨的所有物流運輸費用接近100萬元。

 

除了以上四項,還有一大塊是銀行利息支出。工廠使用的主要原材料為opp薄膜和丙烯酸丁酯,這些原材料的供應商都是中石化下屬的企業,工廠向這些企業進貨時,都得先全額付款後提貨。而在銷售收款時,由于我們很多客戶都是國內知名的品牌企業,這些品牌企業收到貨物後都有較長的付款期,大多是45天至180天左右,工廠要墊付2至6個月的貨款,給企業流動資金的周轉帶來影響。工廠在自有700多萬元流動資金的基礎上,向銀行借款1350萬元,才能保証公司的正常運轉。現在銀行貸款收費有很多名目,去年年利率達到8.856%,全年累計支付銀行借款利息約110萬元。

 

扣除上述5項費用,2011年度我們廠的利潤總額為40多萬元。再繳納25%企業所得稅,淨利只有30多萬元。

 

作為工廠主,我們掙到自己口袋的經濟效益確實不多租內湖廠房,但在社會效益上不算少,主要是體現在稅收和就業上。全年上繳國稅160萬左右,地稅70萬左右,兩項加起來200多萬。還有解決就業,我們雇用了一般的操作工40多人,還有財務、等管理崗位人員10多人。

 

今年上半年,行業的情況沒有什麼好轉,目前工廠留下了近600萬元的庫存,租內湖廠房還有700萬的應收賬款有待追討,有的還是2010年欠賬至今未收回。所以還不能完全收攤子不幹了,人家知道你不幹了,欠賬就更難收回了。

 

目前我們已與一家企業談妥,准備將廠房以月租金8元/平方米出租。租內湖廠房我們可租廠房建築面積1.9萬平方米,一年可收租金182萬元左右,繳交土地使用稅和房產稅後,大約還有130萬元。

 

但是,把廠房租出去也並非就可以高枕無憂,如果承租戶租了一段時間也不想再幹租內湖廠房,廠房就要閒置等待新的租戶。去年我們就曾將部分廠房出租,但承租人幹了幾個月就關門歇業,又把空廠房扔給了我們。而且,如果大家都想出租廠房,最後肯定連現在每月8元/平方米的租金也保不住,你想租也未必租得出去。”

 

這位年近60歲的包裝材料廠老板告訴記者,他對工廠很有感情,現在轉型做其他行業也不會做了,出租廠房實屬無奈。“把廠房租出去多掙了100萬,還省去了經營工廠的辛苦,這筆賬我也算不通。”

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