華宇不動產(02)8751-6636-內湖商辦

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內湖商辦兩岸和諧資產價值升 鎖定信義 敦北民生 內湖商辦

 

看好台灣房產增值潛力,頂新集團備妥300~500億元回台投資,康師傅控股董事長魏應州表示,將持續擴大投資台灣內湖商辦大樓,兄弟倆都認為台灣商辦價值仍被低估,從台北101每坪租金僅3000元,仍遠低於上海每坪6000多元就能看出,魏家兄弟也認為,兩岸關係和諧,商業活動更趨密切,將伺機加碼北市商用不動產。

 

 

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積極布局

頂新魏家4兄弟在中國經營食品企業多年,大董魏應州昨說:「頂新集團與康師傅應該要朝國際品牌發展,陸續引進日本大型食品集團伊藤忠參股,未來頂新的發展就是得跟合作夥伴一樣,慢慢朝向國際企業。」且為了做好風險控管,也得開始進行不同的事業。 

 

 

 

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10億現金買9戶帝寶

因此,魏應州指派弟弟魏應交,專職負責投資內湖商辦大樓,過去他曾研究過上海不動產投資,包括設置頂新集團上海總部及多個商辦大樓,現在則花較多的時間在觀察台北商辦,魏應交昨說:「不管在上海或台北,我認為信義、敦北民生、松山、內湖等都是重點投資的標的,這是家族的投資事業,一定要穩健的經營,因此還是以都會區最重要。」 

魏應交日前才左手砸37億元投資台北101,右手又砸超過10億元現金買進9戶帝寶豪宅,可看出這只是頂新購買台灣資產內湖商辦的首部曲,康師傅鮭魚返鄉的威力,才剛開始要爆發。 

 

 

 

 

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租金低於上海具潛力

魏應交說:「投資台灣內湖商辦最主要是對台灣一種感情的投入,過去台灣被壓抑太久,尤其商辦大樓都被壓抑了,我認為兩岸和諧氣氛是歷年來最好,尤其是中國經濟發展還在起飛,台灣依附在中國成長趨勢下,現在絕對是大好機會,一定是好的投資。」 

魏應交也說,他觀察台灣的房地產,過去10年都只是屬於常住久安型,沒啥太大變化,但有研究報告指出,中國房產在2025年有機會達到日本房價的5倍,2055年後則變成日本的10倍,他認為台灣不可能不好。 

魏應交說好的內湖商辦很搶手,光是今年來台灣找標的,才短短3個多月,就已經參與新光A11與民生大樓及台北101,他認為台北101每坪租金才3000元,仍遠低於上海的每坪6000多元,租金勢必有機會往上攻。 

而日前頂新集團入主101的消息,震撼台灣商用不動產市場,也使商辦、廠商產品成為熱門搜尋產品。 

房仲業主管分析:「從今年第2季的成交資料觀察,北市辦公樓交易量的發展是從中心區主要路段向次級路段發展,再從主商圈往副商圈延伸;此外,近期捷運內湖線通車的加持效果,明顯大於北市其他商圈,也使內湖商辦的詢問度大增。」 

該房仲主管更分析,加上內科大樓屋齡年輕,設計、設備多較市中心先進,也比較能吸引投資人目光,中山、松山、信義等成熟商圈,由於指標性大樓多,目前仍是陸資最有機會進駐的地區,未來內湖商辦租金的爆發力也不容小覷。 

 

 

 

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內湖商辦內湖商辦熱、住宅冷 兩樣情

內湖商辦熱正夯,釵h原先為工業廠區的土地,也在區位弁鉰鄎活B廠辦遷移之際,只要條件談得攏,莫不尋求新開發、活化土地資本的可能。近日,三陽工業即宣佈取得位於內湖舊廠的土地開發案建照,估計此一工三用地,將與美孚建設合建5棟內湖商辦辦公大樓,並取得其中的46%,並估計除保留一棟企業總部,其餘內湖商辦將傾向採以樓層或整棟出租分售,因為土地取得時間早,成本相對低廉,以目前內湖商辦內湖辦公大樓成交至少站上三字頭的行情來看,將會有不小的獲利空間。雖然內湖商辦市場持續熱絡,今年以來各方卡位不斷,三月時港資35.6億買下華固瑞光大樓、五月中,富邦人壽47.1億買下漢諾威科技大樓,加上明天(25號)飛天科技大樓將以底價32億元標售,每每都顯示內湖商辦市場相當的火熱。然而住宅市場情勢就相當詭變的,或閉O近幾年房價漲幅已達買方所認同之高點,因此近2~3月感覺上都顯得有些勢衰的現象,捷運通車效應話題漸緩,在投資客陸續退場之下,內湖房市逐回歸自住基本盤,故不管是西湖、五期重劃區一帶,或是區域較格較低的東湖一帶,近期的銷售狀況都略顯沉寂。五期重劃區因為指標案不是銷磬就是還未入場,因此在話題性不足的情況下,前來看屋的民眾有所減少,僅有位於工商混合區的個案「新潤峰哲」因為價格處低檔,故還有緩慢的成交。而在文湖站、處日湖百貨生活圈的指標個案「長耀豁達」,雖然因是在地知名建商品牌,前來看屋的民眾略多,但是因為價位處於區域高檔,成交約在67萬上下,因此成交速度也不快,未來同區域內基泰建設傳聞將開出單價120萬的個案,在區域銷售情形普遍表現平平的情況下,是否會被市場所接受還待觀察。

租內湖廠辦北市精華區外圍商辦 買氣熱

 

房市冷清,住宅市場買氣劇降,北市租內湖廠辦商辦卻持續加溫,不僅投資人逢低買進,外資及企業主租內湖廠辦對於也積極進場。由於北市重點租內湖廠辦商辦區域如信義計劃區、民生敦北區等商辦釋出量少,整棟標的更難覓,外溢效應下受惠的便是重點區外圍租內湖廠辦商辦;商仲業者指出,如基隆路近信義路段或忠孝東路四段租內湖廠辦等,最近詢問度頗高。 

 

 

分層租售提高價值

即使逼近928檔期,住宅市場仍一片寂靜,相較下商用市場景氣普遍倍受看好,不過精華商辦難得,外圍租內湖廠辦商辦開始受青睞。信義房屋商仲部主任王維宏說:「信義計劃區外圍如基隆路近信義路段或忠孝東路四段,最近詢問都很熱絡,主因是信義計劃區租內湖廠辦商辦釋出空間不多,再者因忠孝東路四段鄰近捷運出入口,基隆路近信義路段靠近未來將完工的信義線捷運口,交通優勢被投資客寄予厚望。」

鄰近敦北及信義計劃區的忠孝東路四段,是最近較熱門的辦公商圈,知名商辦標的包括三連大樓、佩芳大樓及基隆路信義路口世紀金融大樓、信基大樓都是分層租內湖廠辦出售、出租類型,可滿足各類企業需求,對投資人來說,也提高投資價值。

王維宏說,除本地投資客及自用客戶,也有外資來看此類產品。高力國際總經理劉學龍說,像是「泛信義區外圍」租內湖廠辦內湖廠辦,最近都有案子在進行,也是外溢效應結果。

內湖廠房租售內科小坪數廠辦 去化快 租金讚

 

內湖廠辦內湖廠房租售售價今年以來一路走高,但目前卻呈現買賣停滯的市況,僅有小坪數內湖廠房租售辦公室去化情況較出色,如亞矽科技大樓於上月完租,部分樓層月租金甚到達每坪1600元行情。商仲業者分析,小坪數且設備完善的「類商務中心」內湖廠房租售廠辦辦公室,深獲本地貿易商及外資青睞。

 

 

獲得青睞

新光人壽於今年6月中以總價13億元買下位於洲子街的亞矽科技大樓,隨後新壽又回租給亞矽科技;辦公室格局以小坪數(20~30坪)為主的亞矽科技大樓,6月已全部滿租,平均月租金行情每坪約1400元,部分樓層租金甚至達每坪1600元行情,租金報酬率超過4.5%,在內科諸多出租內湖廠房租售廠辦中表現出色。 

 

 

小坪數商品量較少

利達不動產總經理吳清欽分析,這種小坪數辦公室多半由本地貿易商及外資承租,角色類似商務中心,但租金價格不到台北市區商務中心的一半,此外,內湖廠辦內湖廠房租售商品普遍以70坪為基本格局,類似亞矽這種40坪以下的小坪數內湖廠房租售供給量較少,所以去化速度很快,「且受到直航熱的影響,近日詢問客戶明顯增多。」

除了亞矽科技大樓外,位於堤頂大道上的極光大樓以及內湖路上的矽塔科技等,小坪數單位都於近日全部滿租。

吳欽清說,目前內湖廠辦內湖廠房租售小坪數標的已經全數租完,剩下的產品類型比較分散,例如金矽谷5期以及台北登峰大樓等,劃分出部分區段為小坪數辦公室,雖然有承租方通常會介意的「共門戶」問題,但因為內湖廠房租售小坪數商品總租金不高、且配備齊全,預期下半年能順利去化。 

 

 

捷運通車租金續漲

下半年加入內湖廠辦租賃戰場的標的,包括瑞湖街的新光瑞湖科技中心、堤頂大道的普訊大樓,以及內湖路、堤頂大道口的「Suntech City」等等,皆算是外觀、地點兼備的優質內湖廠房租售廠辦大樓。

由於總釋出空間大,也有內湖商仲業者預測,下半年租金可能不會再漲,甚至出現下跌趨勢。

第一太平戴維斯總經理朱幸兒說,這幾棟新出現的優質標的,近日還有很多客戶看屋,但由於競爭量體多,租金要有進一步的突破,應該得等到明年內湖捷運通車後,才有機會讓內湖廠房租售內湖廠辦租金突破歷史高點。

內湖商辦內湖捷運通車 商辦行情可能漲1到2成

 

內湖捷運線正式通車,不僅解決內湖上班族長久以來的通勤塞車問題,也使內湖的內湖商辦廠辦市場詢問熱度遽增5到6成。信義房屋表示,預估未來內湖商辦行情漲幅約在10%到20%間。內湖捷運不但解決內湖上班族的塞車問題,也使內湖商辦廠辦市場詢問度增加不少,主要是內湖捷運可以從松山機場直達內湖,吸引許多企業投石問路。

 

信義房屋商仲協理何偉宏表示,自六月中旬起,內湖商辦的詢問度明顯增加5到6成,其中半數是尋找出租型投資標的,主力鎖定100坪到150坪的中小型內湖商辦。

 

另有2到3成是打算轉租為買的自用型買方,偏好150坪到300坪的中大型內湖商辦,他們大都為經常往返兩岸的業者。 

 

何偉宏指出,第二季的內湖商辦市場在大型交通建設利多激勵下,有題材的辦公商圈表現相對耀眼,以去年相繼落成使用的內湖瑞光路內湖商辦大樓為例,進駐率從落成時不到1成,今年第二季已達8成5,進駐率成長驚人。

內湖商辦內湖科技園區”首泰雲端” 出現在ECFA時代的第一件精品商辦作品

 

一向在大直擁有多個豪宅作品, 享有精緻美譽的首泰建設, 最近在最熱門的內湖科技園區推出罕見的內湖商辦作品, 在ECFA開啟的新商務時代, 也趕搭了這列駛向美好遠景的內湖商辦列車, 唯一與所有台北市辦公大樓不同的是, 走慣了豪宅路線蓋起辦公大樓,一樣秉持精緻與人文的設計概念, 為一向剛硬冷調且單一的辦公建築注入更豐富的軟性元素。

    “首泰雲端”位於內湖科技園區洲子街80號, 即內科園區內湖商辦最成熟, 各大企業總部群聚的西湖段, 是屬於比較珍稀的地段, 周邊機能完善, 交通動線十分暢通, 在捷運港墘站和西湖站之間,步行至港墘站僅七百米,不到10分鐘的路程, 由堤頂大道及成功大道上高速公路不用10分鐘。距離捷運松山機場站僅5分鐘車程。

     “首泰雲端”特別聘請擅長走先端精品路線的李牧倫建築師親自操刀, 從建築規劃設計、建築外觀、平面設計到室內空間設計, 钜細靡遺, 充分體現與一般內湖商辦建築不同的人文氣息, 例如純粹的辦公大樓與商業空間在布局上完全區隔, 在視覺與使用上又能互相輝映、互補機能, 步入大樓Lobby之前是一段景隨步移的前景, 以及經常被忽視的停車空間也有自然清新的色彩…, “首泰雲端”在李牧倫建築師的用心營造下, 體現人性與舒適的辦公空間。他同時說到: 台灣建築要繼續升級, 精品精緻是一股提升力量, 也會是未來辦公建築的新潮流, 在ECFA時代開啟新一波商辦熱潮的同時, 這樣的精品內湖商辦成為房地產新寵也未可知。

內湖商辦陸資來台/內湖商辦熱?顏炳立:信義區才是吸引陸資首選

 

在內湖線捷運通車之後,內湖區的內湖商辦大樓跟房地產價格也跟著水漲船高,但是房產專家顏炳立卻提出了警訊,認為真正吸引陸資的,還是信義區的商辦大樓,內湖區短時間之內,除腳臭就好比路邊攤沒辦法跟精品般的信義區比,內湖商辦真正要出現行情,至少要一、兩年才會發酵。 

 

房產專家顏炳立指出,「內湖商辦反正就是價格開的很高願者上勾,這個情況會使得交易量緩下來,除非是有人追價,但腳臭剋星是你告訴我去追一個路邊攤跟追一個LV,這不太一樣的。」 

 

把內湖商辦比做路邊攤,沒辦法跟信義區的精品比,顏炳立認為這行情只是炒話題。儘管內湖商辦被喊到未來有一到兩成的漲幅,6月以來詢問度也暴增五成以上,但是因為租金售價相對低廉,比不上信義計畫區能吸引財大氣粗的陸資。 

 

不過,本土企業還是看好內湖商辦的發展,像是位居內湖商辦地王的新壽,在內湖就擁有9棟商辦總面積7萬坪,投資金額高達175億,一年可以創造7億的租金收入,下半年原本要處分的兩棟商辦大樓也臨時喊卡,惜售不賣都是因為看好內湖商辦行情。顏炳立表示,「aPure內科的部分大概我估計也要一、兩年後,腳臭行情才會發酵,除非台北市已經租金往上拉到四、五千元的話,那麼內科現在往下走的租金就會止跌往上彈。」 

 

儘管認為內湖行情發酵沒那麼快,不過顏炳立還是看好第三季商辦可望持續熱絡,就是因為陸資來台議題,短時間之內的熱度都不會降下來。(新聞來源:東森新聞記者廖廷娟、蔣紀威)

內湖商辦賣內湖商辦來不及入帳 長虹Q2營收仍在谷底

 

長虹建設(5534)雖然6月順利賣出內湖商辦大案「新凱旋科技大樓」,成交金額高達70億元,但在訂金未收足下,尚無法挹注6月營收,致該公司6月營收僅2700萬元,年減86.71%,持續維持近年來的低檔水準,累計上半年營收僅5.45億元,較去年同期下滑81.25%。不過,長虹表示,「新凱旋科技大樓」內湖商辦今年內將會完工交屋,全年的業績無虞。

 

長虹近期在個案興建內湖商辦中個案多進入完工交屋的工程尾聲,而今年熱銷了2、3百億元的房屋,卻內湖商辦還沒開始入帳,因此營運達到空窗期,原本市場預期,該公司6月底整棟內湖商辦售予富邦人壽的「新凱旋科技大樓」,成交金額70億元,訂金可以收到10.43億元,有利該公司第2季走出谷底,不過,在訂金未收足下,長虹6月營收持續低迷,第2季業績仍不好看。

 

據長虹自結,第2季營收僅1.35億元,第1季的4.1億元更低,季減率67%。法人估,長虹單季在營業費用、以及單季課徵未分配盈餘所得稅下,第2季將僅小幅獲利。

 

不過,長虹表示,公司近1年內已經完銷的個案包括包括忠泰長虹「明日博」、「長虹天璽」、「長虹菁英」等住宅預售案,以及在建中、已順利出售予富邦人壽的「長虹新凱旋科技大樓」等,共計1年內銷售金額達220億元,今年隨著「長虹天璽」、「長虹菁英」等住宅預售動工,有助營收慢慢升溫,順利整棟出售的「新凱旋科技大樓」今年底前也會完工交屋,全部內湖商辦入帳,將拉升今年業績大幅成長。

 

法人表示,雖然長虹6月營收不如預期,第2季將僅小幅獲利,單季EPS可能僅0.3元,但「新凱旋科技大樓」今年可望全數認列或至少認列8~9成,今年獲利將大進補,該案對長虹的EPS貢獻度達10~12元。

租內湖商辦買氣縮 內科廠辦銷售期拉長

 

受到捷運內湖線延後至明年6月通車,以及內科廠辦標的不斷拉抬售價影響,內科廠辦預售案消化速度不如預期;廠辦業者表示,下半年至今交易明顯放緩,預售廠辦案銷售期將拉長到明年中。 

內湖科技園區最晚發展的舊宗段,除了即將完工的三立電視台的第2棟大樓外,聚集不少廠辦預售案,包括廣義建設的「縱橫21」、達永建設的「金矽谷15期」、鴻總建設的「柏林科技」以及遠雄建設的「遠雄蘇黎世」等,其中「遠雄蘇黎世」開出每坪47萬元的區域新高價,「金矽谷15期」、「柏林科技」以每坪45萬元緊追在後,舊宗段身價跟較早開發文德段、西湖段已不相上下。 

「金矽谷15期」專案經理詹新賢表示,「金矽谷15期」從去年9月開賣至今已幾乎全部售完,以租內湖商辦廠辦預售案而言,消化速度堪稱理想,但詹新賢也說:「下半年買氣的確保守很多,除了內科租內湖商辦行情過熱外,買賣雙方對於租內湖商辦價錢期待的差距也不小。」 

 

租內湖商辦整棟出售為主流

金矽谷系列將陸續推出「金矽谷17期」及「金矽谷18期」,都位於內湖科技園區租內湖商辦。詹新賢說,接下來這2棟會採取整棟出售的方式,也是目前內科最主流的租內湖商辦廠辦銷售模式。

超營實業總經理楊仁鈞分析,目前租內湖商辦內科廠辦行情已普遍來到每坪36萬元以上,企業主也逐漸接受,只是議價時間會拉長,今年、去年推出的部分預售案可能要賣到明年。楊仁均說:「目前成交雖稱不上熱絡,但跟選後急縮的市況比較起來仍有回溫。」楊仁均預測,下半年內湖倉儲區租內湖商辦價格還是維持平盤,「持久抗戰」的個案到捷運通車後價格會再往上走。 

內湖廠房租售商仲業:明年商辦將更辛苦

 

全球市場急速冷卻,影響內湖廠房租售不動產投資大量縮手,2008年台灣商用內湖廠房租售不動產總交易金額較去年少3成,商仲業者預測「明年將更辛苦」,且明年上半年是價跌量停,到了下半年才可能略回溫。

景氣寒冬

仲量聯行總經理趙正義預測,「台灣內湖廠房租售商用不動產市場,明年才開始真正考驗」,金融海嘯的傷害,明年慢慢顯現,房東跟業主將逐漸降價,但仍難達到投資人期望。明年台灣經濟成長率官版數字由原本4.3%,下修至1.87%,整體經濟成長力道萎縮,讓商仲界對明年內湖廠房租售商用不動產市況更無法樂觀。 

 

 

報酬率降至3.5~4.2%

2007年台灣內湖廠房租售商用不動產市場,外資投資比例高達40.5%,總成交金額高達1202億元,是2006年的2.8倍,平均報酬率可達4~5%。反觀今年前11個月總成交金額僅793億元,12月底又增添兩筆,都是新光人壽出手買下內湖廠房租售內湖廠辦,在所剩沒幾天的2008年結束前,將商用不動產交易總金額推升至850億元左右。雖有新光人壽的「鼎力相助」,今年交易總額仍以比去年縮水3成的慘澹成績收場,平均投資報酬率也降至3.5~4.2%。

趙正義形容:「入行以來,從來沒看過上下半年景氣反差如此大的市況。」高力國際總經理劉學龍說:「今年下半年市況內湖廠房租售下降的速度,比坐雲霄飛車還快。」

對於外資,第一太平戴維斯副總高銘頂說:「持續觀察,但都沒人出手。」國外核心基金(Core Fund)對台灣不動產市場仍保有高度興趣,但內湖廠房租售投資報酬率要求在6%以上,要讓外資進場難上加難。