華宇不動產(02)8751-6636-內湖商辦

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嚴管壽險投資 租內湖商辦標售降溫

 

金管會嚴管壽險公司投資不動產,已有大型商辦標售主動喊停租內湖商辦。對於繼續標售的案件,房仲業者認為租內湖商辦,可測試新措施下的市場反應。

根據國內大型商仲業者公告資料,近期原有5筆大型標售案,其中台北市內湖科技園區有3筆商辦標售,原本看好壽險公司進場。

 

但在金融監督管理委員會「新 8條」生效後,第一太平戴維斯公告租內湖商辦,揚智科技處分內湖NASA科技總署大樓部分樓層,以及國泰瑞湖金融大樓全棟標售案,都暫緩。

 

11月底前還有台灣金融資產服務公司標售彰化市193間套房和茂德租內湖商辦中科晶圓廠,以及戴德梁行12月3日標售內科新光人壽亞太經貿廣場B棟全棟的計畫都未變。

 

其中以台灣金服27日標售「三贏屋」彰化市193間套房投報率最高。租內湖商辦台灣金服表示,套房全部由建國科技大學承租中,租期至104年7月31日,年租金新台幣1167萬6500元,以標售底價2.6億元估計,投資報酬率約4.5%。

 

金管會發布「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」,自11月19日生效。

 

金管會共發布8項新規定。商仲業者認為影響較大的是,保險業投資不動產年化報酬率最低收益率不得低於2.875%;保險業取得商用不動產5年之內不可以轉移所有權。

 

文章來源:www.taiwannews.com.tw/etn/news_content.php?id=2081702

租內湖廠房-工廠登記門檻 廠房面積放寬

 

經濟部擬將一般行業的工廠登記門檻, 租內湖廠房從現行50平方公尺,放寬為面積150平方公尺, 租內湖廠房馬力與電熱合計2.25千瓦,放寬為75千瓦,但高風險、高汙染維持原門檻。

 

經濟部積極辦理各項修正之法定作業程序, 租內湖廠房正式公告施行日期後即開始實施。

 

經發局主秘殷世熙說,經濟部為避免工廠強制 租內湖廠房登記門檻過低,對小規模工廠造成困擾, 租內湖廠房多次討論後決議,將現行工廠登記門檻由廠房面積50平方公尺以上,或馬力與電熱合計2.25千瓦以上,上修為廠房面積150平方公尺以上,或馬力與電熱合計75千瓦以上。

 

 

 

文章來源:udn.com/NEWS/FINANCE/FIN9/7494343.shtml#ixzz2Cp3rkx4F 

租內湖商辦-法蘭克福商辦閒置 乾脆改建民宅

 

上個世紀末的網路榮景帶動許多開發租內湖商辦商進駐德國金融大城法蘭克福,但在1999年網路泡沫破滅之後,許多法蘭克福的商辦出現閒置。

 

建築師Vijay Vankadari利用這些便宜且租內湖商辦遍地皆是的資源,將許多企業不願進駐的老舊辦公大樓翻新成公寓,市中心「租內湖商辦Grand-Westlend 24」大樓是他最新的住宅計畫,他負責翻新法蘭克福公寓已有超過10年經驗。

 

德國的金融之城,許多將辦公室改建為住宅的計畫正如火如荼進行;房東原租內湖商辦本很難去尋找企業客戶進駐這些老舊的建築,如今因為這些計畫得以有機會出租。

 

改建計畫 房數成長逾20%

 

法蘭克福政府預估,這些計畫將會使得今年房屋數量成長超過20%。這些辦公大樓大多是1960-70年代超過40年的老房子,出租租內湖商辦乏人問津,因該城銀行和律師事務所裁員,以及新屋落成的緣故;根據房屋經銷商Savills統計,法蘭克福的空屋閒置率約15%,在全球金融城市中,幾乎為倫敦金融區2倍,也比紐約曼哈頓的10.3%還高。

 

在網路榮景幻滅之前,法蘭克福辦公室閒置率在1999年僅2%,爾後在2002年飆升至18%,隨後這10年間回落,但卻很少在13%之下。

 

然而這並沒有阻礙建商繼續建造更多辦公大樓,根據巴黎銀行房地市場部門統計,今年法蘭克福正在興建的辦公大樓,大約達到49萬2000平方公尺的面積,為這4年來最多。

 

舉例來說,其中一棟正在興建的建築就是一棟雙子大樓,未來將作為歐洲央行的總部,預計2014年完工,約18萬5000平方公尺的地板面積,未來有一半將作為辦公用途;歐洲央行表示,完工之後所有員工將會從其他三處分部集中在這棟大樓辦公。

 

設備不符建築法規

 

隨著嶄新辦公大樓吸引企業進駐,舊商辦面臨乏人問津的窘境。這些大樓的缺點在於常常有著過低的天花板,而在現代化的辦公環境中,需要很多線路以串連各電腦,如此下來空間往往所剩無幾,加上這些老舊的空調和防火設備已不符建築法規。

 

並且,位於市郊的辦公大樓空屋率尤其高,大多公司都在市區辦公,甚至在市區的大樓房客也很挑剔,連帶金融區主要的地標大樓也被詳細檢視;歐洲最高的建築「MesseTurm」就面臨35%的閒置率,高盛銀行的德國總部在此,這棟建築落成於1991年。

 

此外,企業租屋需求下滑也是讓辦公室出租率維持這麼低的因素之一,在歐債危機爆發之後,銀行裁減人力,法蘭克福的銀行也退租一些辦公室。

 

儘管商辦市場陷入泥淖,但住宅需求正在上揚。法蘭克福是德國第五大城,過去3年人口共成長3%至70萬人;業者評估今年上半年公寓價格一年跳升13%。

 

Vijay的計畫是法蘭克福今年正在進行的10個辦公室改建計畫其中之一,其計畫數量較去年全年成長1倍,法蘭克福正在成為全德國轉變速度最快的城市。

 

根據當地房地產經銷商統計,法蘭克福住宅空屋率為2.4%,隨著法蘭克福人口的成長,對住屋的需求正在上升,連帶拉抬房屋市場價格。

 

今年這10件的商辦改造建案將會創造1158間公寓,預估明年會有16起改造建案動工。住宅銷售價格在歐債危機之中也受到大量投資客為了避險在德國置產而上揚。

 

另外法蘭克福市政府也補助改造建案,因2007年開始浮現住宅短缺問題;市政府幫助想要將閒置商辦空間改建成民宅的投資者解決問題,可以尋求向市政府諮詢改造建議,如果他們在政府劃定區域內執行建案可獲得補助。

 

然而改造計畫一開始並非如此順利,因為商辦屋主對於出售覺得缺少經濟誘因而意興闌珊,某些人寧願承擔房產損失,因可繳交較少的稅;房仲業者表示,在法蘭克福的房東大多握有大量現金,某些情況他們覺得持有空屋比出售還有利。

 

改建計畫步伐緩慢

 

儘管住宅投資誘人,2011年當地辦公室租金每平方公尺才比公寓租金高出0.20歐元。不過改建計畫的步伐緩慢,因銀行缺少意願融資,一些老舊商辦建築的改建費用如此之高,導致銀行卻步。

 

曾參與過第一件將德國Metall鋼鐵總部改建成住宅大廈計畫的建築師Stefan Forester表示,銀行不願借錢有時候是有根據,大部分的情況必須將建築全部打掉而重新開始,改建費用幾乎比蓋新的建築還貴。 

 

文章來源:n.yam.com/tlt/fn/20121119/20121119985673.html

壽險緊箍咒 租內湖商辦將跌2成以上

 

金管會再出招,宣布壽險業投資商辦最低收益率從2.125%,租內湖商辦提高3碼到2.875%,戴德梁行總經理顏炳立直言,之前政府限縮豪宅融資,迫使置產族出場,第二季限縮建商土建融,逼走了建商,如今又要將剩下的壽險業趕出場,等於是將巿場最粗的支柱砍斷,只留下實力單薄的自住族群,「將促使房巿直接結冰,死掉!」「前途無『亮』!」

台壽人壽總經理林欽淼則表示,若租金不變,投報率提高,租內湖商辦代表價格必須下修,雖然初期賣方可堅持價格不降造成量縮,但一段時間後相信價格就會降下來,甚至往75折方向靠攏。

「最低收益率提升三碼,等於要賣家將價格要下殺二、三成,租內湖商辦才能符合,好物件有誰願意降價求售?」顏炳立說,現今在精華區擁有好物件的業者多不缺錢,要逼他們將物件打七、八折出售,恐難上加難。他強調,目前國內內需不振,擁有商用不動產物件的業者無法提升租金,政府卻在此時祭出這種新制,真是「太天真」。

顏炳立指出,之前政府祭出奢侈稅等政策打房,已讓房仲業者掀租內湖商辦起倒店潮,迫使部分經紀人轉行,未來連商用巿場成交量也急凍,明年的經濟表現恐更令人憂心。且新制恐連政府及國營事業許多活化資產案都被打到。

不過,第一太平戴維斯董事長朱幸兒則沒有那麼悲觀。她說,租內湖商辦政府發布這樣的命令,確實會讓壽險業者有所顧慮,不希望激怒主管機關,更低調些。但房巿表現還是要回歸巿場基本面,預期巿中心標的,短時間會受到影響,釋出的量會更少,成交放緩,惟價格不會波動太大,反倒是一些非核心區的商用不動產恐會雪上加霜,價格下修。

至於住宅巿場,朱幸兒認為,對於奢侈稅等打房策施,之前已反應過一段時日,且產品特性不同,應不太會受到金管會新制波及。

林欽淼也表示,提高收益率的要求,對業者未必是利空。因為「價格掉下來」,收益率就會提高。新政策是避免競價結果,讓壽險業投報率提升,因此對金管會的新政策「樂觀其成」。

林欽淼指出,短期來看,賣家可能不願意降價,市場可能買不到符合的標的,造成成交量萎縮,不過長期商辦大樓還是有機會下修。若以投報率增加3碼來看,若租金不變,則價格就要下修至75折,才能符合投報率規定。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%A3%BD%E9%9A%AA%E7%B7%8A%E7%AE%8D%E5%92%92-%E5%95%86%E8%BE%A6%E5%B0%87%E8%B7%8C2%E6%88%90%E4%BB%A5%E4%B8%8A-213003248–finance.html

安平標準內湖廠房租售活化再利用 朝都市更新進行

 

安平工業區年產值蒸蒸日上,但工業區新和路、新和一路,以及新平路街廓範圍的安平標準內湖廠房租售,卻因年久失修、使用率不高而面臨須活化再利用的問題。副市長林欽榮6日邀集經濟部工業局、中華工程,以及市府經濟發展局等單位研商,希望透過都市更新手段,推動安平工業區標準內湖廠房租售的活化更新。

安平工業區標準廠房共計12棟,採3層樓房設計,每層2戶,計有72戶,於民國69年完工並公告出售。惟因為樓層之間沒有電梯設置,致使租售狀況不如預期。再加上廠房土地及建物分屬市府及中華工程所有,影響廠房處分利用、廠房機能老化,不符產業需求,以及資源長期閒置,轉型發展受限等因素,使得安平標準內湖廠房租售雖位於年產值達600億元的安平工業區內,卻落得多處閒置的下場,因此廠房活化再利用成為須迫切解決的課題。

市府經發局長方進呈表示,安平工業區內湖廠房租售進行活化,以及進行都市更新之前,必須先釐清土地產權歸屬問題,才能讓活化作業順利進行。

財政處處長張紹源建議,安平標準內湖廠房租售可以區段徵收的手段,運用BOT的方式,讓民間廠商去做最好的規劃,以達成活化資產的目標。

林副市長表示,與會單位有共識,認為都市更新是一條可行方案,後續市府與經濟部工業局及中華工程公司將針對產權及法令等技術面向相關問題進行釐清,並邀請法制處、地政局等相關單位,持續研商推動,讓安平標準廠房能夠順利活化再利用。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%AE%89%E5%B9%B3%E6%A8%99%E6%BA%96%E5%BB%A0%E6%88%BF%E6%B4%BB%E5%8C%96%E5%86%8D%E5%88%A9%E7%94%A8-%E6%9C%9D%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E9%80%B2%E8%A1%8C-152227580.html

斥資2000億 投資越南鋼內湖廠房租售

 

台塑越南河靜鋼鐵廠董事長林信義上午首次表明,台塑集團斥資2000億元投資興建的越南河靜鋼鐵廠,內湖廠房租售將在12月2日舉行第一支高爐的打樁啟動儀式,預估2015年5月全面點火供料,第一支高爐將創造350萬噸的鋼鐵產能,2016年5月第二支高爐點火,兩支高爐共計產出707萬噸鋼鐵,估計營收上看新台幣1500億元,將是全東南亞面積最大、產能最大的鋼鐵廠。

 

不過,面對近來台灣經濟不佳,財金內閣屢遭民眾埋怨,曾任行政院副院長的林信義上午表示,「景氣大環境不佳內湖廠房租售,就算是他也一樣不怎麼樣」。但對於近期核四的電力議題,林信義表示,他當初任經濟部長時,即對台灣電力和備載電力的需求看法,和台電不同。

 

林信義表示,按照台電的預估,台灣每年的電力成長6%,備載容量約需16%,但實際上按照國際用電趨勢,內湖廠房租售以20個進入已開發國家為例,三年內的電力成長估計只要3%-5%,備載容量僅需12%就夠了,日本甚至還只有8%,根本不需用到16%那麼多的備載容量。但現在,台灣的備載容量竟然高達28%,等於有4000多萬千瓦的用電是多餘出來的,冬天用量更低連一半都不到,換言之,他還是認為台灣沒有那麼大的電力需求要靠核四來支應。

 

不過,目前身為台塑越南河靜鋼廠董事長,林信義則是強調,台塑越鋼廠的進度已經如火如荼地展開了。內湖廠房租售他說,目前台塑越鋼廠的廠房、宿舍內湖廠房租售、整地都已完成,除了興建工人約3000人、及從台灣和當地聘用的人力高達1000人。即將在12 月2日舉行第一支高爐廠的打樁工程,預計2015年5月第一高爐即可點火供料,第二高爐在2016年5月點火。

 

 

 

文章來源:udn.com/NEWS/STOCK/STO4/7489990.shtml#ixzz2ByePvap3 

微型商辦單坪租金高

 

微型商辦因提供較多服務,雖然平均每坪月租金高於一般商辦,但因創業門檻低,仍吸引許多小資族、小企業承租,但業者表示,近來微型商辦供給過多,出租率減少,獲利空間恐怕愈縮愈小。

目前投資微型商辦出租,除租下商辦大樓後重新隔間、裝潢外,也有直接買下商辦部分樓層改裝出租。大瀚國際商務中心總經理蔡明璋分析,近年房價太高,若買在精華區恐增加成本,故現階段以租後再轉租較划算。

 

供過於求獲利減

目前台北市一般商辦每坪月租金約1200~3000元,投資報酬率3%以上;微型商辦因提供較多服務,每坪月租金可提高到3000~8000元,但因投資成本高,投資報酬率約僅2~3%,若為買下後出租,投資報酬率僅1~2%。 

蔡明璋也表示,近年投入微型商辦市場的投資者增加許多,已有供過於求問題,近1年的出租率已較過去減少約10~20%,獲利空間將縮小。 

 

文章來源:www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121029/34605129/

內湖商辦交易額 挑戰新高

 

據永慶資產管理統計,今年前10月土地、商用不動產交易金額分別是1,491及1,039億元,內湖商辦永慶資產管理協理黃增福認為,11、12月仍有多筆標案釋出,估全年土地及商用不動產交易,有機會達1,600及1,350億元,分別挑戰歷史次高和新高紀錄。

 

依照永慶統計,10月商用不動產市場最大筆成交案,要屬太極雙星拿下的台北雙子星C1、內湖商辦D1捷運聯合開發大樓案,總投資金額高達700億元,推升單月不動產交易金額達891.4億元。

 

累計今年前10月土地、商用不動產交易金額分別達1,491、1,039億元,其中土地成交金額已打破去年全年的1,208億元,內湖商辦商用不動產雖仍未打破去年總成交金額1,314億元的紀錄,不過,前10月的交易金額也穩坐歷史次高。

 

值得注意的是,今年商用不動產主要投資人產生不小變化,去年前三名依序是壽險業、傳產業與科技業者,內湖商辦但今年壽險業仍是冠軍,比重也提高到五成以上,但科技業者、投資公司則大量買進商用不動產,成為第2、3名。

 

業者指出,投資公司例如像是寶豐隆投資公司,寶豐隆的主導者是前國泰金控副董事長蔡鎮宇。顯示在國內外經濟前景欠佳的情況下,口袋夠深的投資者趁此時機積極獵地、掃貨。

 

黃增福表示,目前看來,11、12月已公開標售案的待標金額至少還有200、300億元,包括總權利金底價8億元的中油龍江路700坪地上權案、永慶資產管理13日將標售的1間店面和間內湖商辦,總標售底價約7.54億元;另外,內湖NASA科技總署大樓7到10樓和車位也要標售,底價為18億元;國泰世華銀行將在12月標售國泰瑞湖金融大樓、底價達33.9億元。

 

黃增福分析,據內部資料統計,近5年土地交易金額高點落在2010年、達1,715億元,商用不動產總成交最高紀錄則在2011年、金額達1,314億元,依照今年前10月交易熱度來看,推估今年土地成交金額有機會來到1,500或1,600億元、達歷史次高紀錄,商用不動產市場則可望挑戰歷史新高。

 

 

 

文章來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=276519#ixzz2BJizheN1

安平標準內湖廠房租售活化再利用 朝都市更新進行

 

安平工業區年產值蒸蒸日上,但工業區新和路、內湖廠房租售新和一路,以及新平路街廓範圍的安平標準廠房,卻因年久失修、使用率不高而面臨須活化再利用的問題。副市長林欽榮6日邀集經濟部工業局、中華工程,以及市府經濟發展局等單位研商,希望透過都市更新手段,推動安平工業區標準廠房的活化更新。

安平工業區標準廠房共計12棟,採3層樓房設計,每層2戶內湖廠房租售,計有72戶,於民國69年完工並公告出售。惟因為樓層之間沒有電梯設置,內湖廠房租售致使租售狀況不如預期。再加上廠房土地及建物分屬市府及中華工程所有,影響廠房處分利用、廠房機能老化,不符產業需求,以及資源長期閒置,轉型發展受限等因素,使得安平標準廠房雖位於年產值達600億元的安平工業區內,卻落得多處閒置的下場,因此廠房活化再利用成為須迫切解決的課題。

市府經發局長方進呈表示,安平工業區廠房進行活化,內湖廠房租售以及進行都市更新之前,必須先釐清土地產權歸屬問題,才能讓活化作業順利進行。

財政處處長張紹源建議,安平標準廠房可以區段徵收的手段內湖廠房租售,運用BOT的方式,讓民間廠商去做最好的規劃,以達成活化資產的目標。

林副市長表示,與會單位有共識,認為都市更新是一條可行方案,後續市府與經濟部工業局及中華工程公司將針對產權及法令等技術面向相關問題進行釐清,並邀請法制處、地政局等相關單位,持續研商推動,讓安平標準廠房能夠順利活化再利用。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%AE%89%E5%B9%B3%E6%A8%99%E6%BA%96%E5%BB%A0%E6%88%BF%E6%B4%BB%E5%8C%96%E5%86%8D%E5%88%A9%E7%94%A8-%E6%9C%9D%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E9%80%B2%E8%A1%8C-152227580.html