華宇不動產(02)8751-6636-內湖商辦

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摩托羅拉將關閉全球三分之一租內湖廠辦

 

Google旗下的摩托羅拉行動公司(Motorola Mobility)將裁員約4,000人租內湖廠辦、或20%的人力,並關閉摩托羅拉全球三分之一的廠辦。這也是Google首見大規模裁員。

Google在13日提交給監管機關的資料中表示,美國以外的員工將占這波裁員人數的三分之二,該公司也將關閉摩托羅拉全球94座廠辦的約三分之一,並簡化這家手機公司的無線產品組合。Google說,這項措施產生的資遣相關成本不會超過2.75億美元。

 

Google在聲明中表示:「推動這些改變是要讓摩托羅拉的行動裝置部門轉虧為盈租內湖廠辦。」這波精簡是Google整頓摩托羅拉、強化Android行動事業,並從搜尋和軟體事業跨足硬體生產領域的第1步。摩托羅拉行動新執行長伍德賽德(Dennis Woodside)接受紐約時報訪問時說,公司打算脫離無利潤的市場、停止生產低階裝置,並聚焦於少數幾款手機。

 

摩托羅拉在電子郵件聲明中表示:「公司正致力協助被裁汰的員工,租內湖廠辦我們將提供優渥的資遣方案和轉職服務,協助他們找到新工作。」

 

知情人士說,除裁員和關閉廠辦外,Google也已精簡摩托羅拉的管理階層,租內湖廠辦裁掉40%的副總裁,但也僱用新的資深主管。租內湖廠辦摩托羅拉打算縮減亞洲和印度的營運,並集中在芝加哥、桑尼維爾市(Sunnyvale)和北京進行研究和開發。

 

Google去年宣布收購摩托羅拉,部分原因是看上其握有的逾1.7萬項專利,但Google也打算利用摩托羅拉生產更棒的自家智慧手機和平板電腦。伍德賽德5月時表示,他打算聚焦於生產一些優質裝置,和銷售這些裝置的行銷策略。

 

文章來源:mag.udn.com/mag/digital/storypage.jsp?f_ART_ID=407006#ixzz256ianpqP 

不怕打房 租內湖商辦買氣嚇嚇叫

 

受制於打房政策,房地產的商辦市場異軍突起,租內湖商辦熱度超過住宅。根據永慶資產管理統計,前七月台北商辦成交均價年漲幅達一一.三%,大幅超越住宅的四.三%漲幅,不僅如此,甚至連台中已經停滯二十多年、在當地被視為票房毒藥的商辦產品,也因為近年台中七期的崛起而呈現特定區域熱賣的情況,打破商仲長年來「跨出台北就沒有商辦市場」的說法。

 

一個最明顯的例子是,興富發在台中七期推出的商辦大案租內湖商辦「鼎盛BHW」,二月五日開工動土同時開賣,總銷破百億元的案量,以非市場最高開價的每坪三十八至五十萬價格切入,出人意料的在六個月內賣出九成,負責銷售的萬群廣告執行長徐德龍指出,台中七期商辦熱賣有四大理由。

 

一是近期台商回流,中部又是傳產大本營,租內湖商辦大企業的總部自然集中到等同台北信義區的台中七期;其次是台中已有超過二十年沒有新商辦推案,老舊的商辦無法滿足新需求,在換新門面與國際接軌的想法下,夠大夠好的七期新商辦就成為首選。

 

第三是台中市政府、市議會遷到七期,帶動業者搶進設點,租內湖商辦且住辦比是九比一,供給不易失衡;最後,七期的商辦價格每坪三十餘萬元,比當地住宅售價還低很多,增值空間值得期待。

 

這個熱銷氣勢,也讓上半年業績與去年同期衰退約三五%的興富發租內湖商辦,因此能提前在IFRS(國際會計準則)上路前,就可採用完工比率法,吃下鼎盛這個業績大補丸,業績貢獻幅度依據近期法人研究報告推估,約為二三.五億元。

 

不僅如此,較早進場開賣的豐邑建設「市政都心廣場」與親家建設「T3」也都在近期賣到只剩地主保留戶,買氣熱度顯然不輸台北。而且興富發與親家更計畫乘勝追擊,都規畫在今年底前要推出第二期的商辦案,規模分別是一百億元與八十億元,當地業者還說「明年市場會更精采,因為七期霸王聯聚的商辦案要進場了!」

 

對此,據商仲業者與當地投資客的側面了解,實際成交量應與業者所說落差不大,原因是這是七期第一批的商辦,搶得先機,自然好賣,除非聯聚、豐邑、興富發這三大地主持續沒有節制的進場,才可能出現泡沫,但除了七期,其他商辦就最好少碰。

 

此外,一般認為目前七期商辦非特殊樓層,較合理的成交價位應該在二十八到三十二萬元間,因此投資客的建議是:可以進場,但價格別買高了,同時慎選品牌。

 

文章來源:www.wealth.com.tw/index2.aspx?f=681&id=2567

國壽買宏遠大樓 租內湖商辦新高價

 

國泰人壽昨(23)日以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓,租內湖商辦創今年商辦大樓成交最高金額,溢價23.4%,拆算2樓以上每坪133.8萬元租內湖商辦,刷新路段新高。全案投報率近2%,趕在金管會新制上路前,國壽積極搶標,激勵後續商用不動產市況。 

 

 此樓開標前有超過10組人領標,最後有富邦、新光租內湖商辦中國人壽等4家壽險出手,頗為熱絡。國壽高價搶下,還刷新今年商辦成交最高價與台北市信義路新高兩紀錄,一吐之前在世貿二館等案敗北的悶氣,也顯見兩岸投保協議簽下後,商辦市況看俏。 

 

 金管會已決定提高壽險業不動產投報率一碼達2.125%租內湖商辦,雖還沒實施,但國壽強調,將即刻與主要租客議約,調高租金以符合規定。國壽買此樓短線將以收租為主,因是單一產權,長線也可改裝成其他用途,甚至都更改建。 

 

 受託辦理標售的第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示租內湖商辦,此樓位於台北市信義路上、近安和路口,屬精華路段,而且100%滿租,租客包括吉品海鮮等,原屋主宏遠證券跟三商美邦人壽未來也會回租。 

 

 同時,鄰近未來捷運信義線通化站出口,2014年通車後預期租金將有機會繼續漲升,進而推升投報率。 

 

 這棟樓基地面積532坪,地上12層、地下4層,總建坪6,054 坪,含147個車位,拆算1樓每坪368萬元,2樓以上每坪133.8萬元,不但創信義路新高,也僅次於信義計畫區的統一國際大樓、敦化北路的台北金融中心與敦化南路的新光敦南大樓,且前3棟樓創紀錄時都只是部分樓層標售,三商美邦宏遠大樓則是整棟交易。 

 

 此樓由三商美邦人壽與宏遠證券各自持份55%與45%;三商美邦處分利益約21億元,可貢獻每股稅前盈餘1.86元,宏遠證券也淨賺20.35億元。 

 

 房仲業者分析,國壽昨日出高價,未來也可能將大樓改裝成旅館、坐月子中心等,畢竟國泰集團對這2大領域都有意布局,也可有效提升租金;大樓屋齡才14年,長線來看也有都更改建潛力

 

文章來源:www.cdnews.com.tw/cdnews_site/docDetail.jsp?coluid=144&docid=102015577

北市內湖商辦搶手 Q2空置率僅剩5.7%

 

台北市內湖科技園區商辦熱度持續升溫,根據房仲業者統計內湖商辦,內湖區西湖段商辦空置率,從2010年的10.2%下降至今僅剩5.7%;由於該區不斷湧入新公司,滿租率也不斷提升,在未來需求可望增加帶動下,目前內科的範圍甚至向外擴張,已經延伸擴大至文德段、舊宗段、內湖五期。

 

瑞普國際物業董事長曾東茂表示內湖商辦,相較於信義計畫區平均每坪每月2933元的租金水準,企業在內湖科技園區每坪月租金只要1300-1500元,就可以租到品質相當優良的廠辦,租金成本大幅降低,加上相似類型企業聚集在內湖科技園區,也產生群聚效應。

 

 

此外,也有企業將集團底下的各分公司集結起來,內湖商辦將總公司設置在內湖,像是LG台灣樂金集團其他事業體早已進駐內科,之後將所有事業體聚集在同一區域,租下1150坪商辦,讓集團間更具聚集效果。

 

而因應內科商辦的高人氣,內科也出現不少新大樓落成,內湖商辦像是西湖段的萬國中心大樓、長虹新凱旋科技大樓,文德段、舊宗段、內湖五期也有不少土地可供開發。

 

就投資觀點來看,2008年洲子街「亞矽科技大樓」成交價為13億元,內湖商辦拆算2樓以上每坪大約42萬元;今年6月富邦人壽以70.9億元買下同樣位於洲子街的「長虹新凱旋科技大樓」,拆算2樓以上每坪大約67萬元,漲幅超過5成,顯示物件稀少及投資人積極佈局的情況下,投資人對於內湖仍保持樂觀心態。

 

租金行情部分,第2季內湖西湖區的商辦平均租金每月每坪為1208元,空置率5.7%;文德段則來到每月每坪1028元,空置率17.3%;舊宗路段租金每月每坪約871元,內湖五期則是800-1000元。

 

 

文章來源:news.cnyes.com/Content/20120817/KFM5ERHX3MY6Y.shtml?c=headline_sitehead

企業買租內湖商辦貸款 行庫盼不計額度

 

有關人士透露,土銀、租內湖商辦合庫兩家不動產放款指標大型行庫,已率先向財政部請命,希望財部能向金管會爭取鬆綁對銀行法第72條之2的解釋,其中企業為購買商辦向銀行貸款,已位列爭取金管會鬆綁的首要項目。

除了企業購買商辦的貸租內湖商辦款希望爭取主管機關放行,其他大型行庫也認為,配合政府政策執行的不動產放款措施,像是政府推動的合宜住宅、青年安心成家專案等相關放款,也應該排除在銀行法的計算限制外,免得政府政策指示公股行庫配合的放款專案,反而因銀行法的規定在實務面被卡到。

財政部在上周分別由財長張盛和租內湖商辦及政務次長曾銘宗出面召集兩場大型行庫董事長及總經理業務會報,與會人士轉述,土銀及合庫兩大國內不動產放款量前兩大的大型行庫,在會中均向財政部表達,希望能爭取金管會放寬對銀行法第72條之2的解釋。

其中,依照金管會現行要求列入銀行法第72條之租內湖商辦2計算範圍的不動產放款項目,合庫銀行的相關不動產放款占總存款量比重已達28.5%;土銀雖然不受銀行法限制,但由於金管會先前已要求土銀「不動產放款餘額不得再提高」,因此土銀內部已預定,今年底前將減少不動產放款餘額150億元。

土銀、合庫兩家大型行庫率先向金管會爭取鬆綁,租內湖商辦但不少國銀私下坦言,目前不動產放款占總存款比重已超過27%,倘若銀行法再不鬆綁,連企業想要購買自用商辦這種非與炒樓動機相關的借款都會被排擠。

國銀主管進而指出,現行納入銀行法第72條之2的不動產放款主要有3大項,土建融、房貸,再者就是企業購買商辦建物,其中企業購買商辦建物的定義並非直接定在銀行法,而是由金管會另外出具解釋令函要求,因此鬆綁與否,完全不必透過銀行法修法,只要金管會願意鬆綁解釋定義就可以。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E4%BC%81%E6%A5%AD%E8%B2%B7%E5%95%86%E8%BE%A6%E8%B2%B8%E6%AC%BE-%E8%A1%8C%E5%BA%AB%E7%9B%BC%E4%B8%8D%E8%A8%88%E9%A1%8D%E5%BA%A6-213000490.html

內湖商辦標售高峰 宏遠大樓受關注

 

內湖商辦標售週進入最高峰,三商美邦宏遠大樓下午開標,內湖商辦太子汽車敦南大樓和前東帝士集團負責人陳由豪在內湖的土地也在今天法拍。

三商美邦人壽保險公司和宏遠證券公司釋出公開標售內湖商辦「三商美邦宏遠大樓」位於台北市信義路,屬敦南信義精華辦公商內湖商辦圈的12層A級辦公大樓,總樓地板面積6054.77坪,含147個車位,標售底價新台幣58.8億元。

元大集團20日標售大樓意外流標,商仲多認為是受內湖商辦到金融監督管理委員會提高壽險公司投資不動產最低投資報酬率的影響,今天下午宏遠大樓標售結果引人關注

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%95%86%E8%BE%A6%E6%A8%99%E5%94%AE%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E5%AE%8F%E9%81%A0%E5%A4%A7%E6%A8%93%E5%8F%97%E9%97%9C%E6%B3%A8-041708700–finance.html

企業老板稱辦廠不如租房 租內湖廠房租售比生產多賺百萬

 

福建一家經營多年的包裝材料廠,近日正准備將大部分廠房出租,以收縮生產規模。而在無奈出租廠房的背後,是一筆“辦廠不如租房”的財務賬。2011年這家工廠實現銷售額約8000萬元,毛利630余萬元,最終實現淨利30多萬元。如果將廠房全部出租當“房東”,一年可淨獲租金收益130萬元,還免去了操持工廠之辛苦。

 

無奈出租背後的苦衷,這位老板向記者全盤傾訴:

 

“我幹這行已有20多年,在行業內還算有些名氣,買地蓋房,雖算不上行業龍頭,但起碼也屬上游行列。多年來,與本地的飲料、電子、服裝等行業的品牌企業都有較穩定的供貨關系。2011年,我們的銷售額做到了8000萬元,毛利632萬元,一般來說,行業的平均利潤率為10%,但去年毛利率為7.9%,這也算是多年的低谷。

 

在632萬元的毛利中,我們還需支出地方稅費、銷售費用、物流費用、管理費用、銀行利息幾大項。

 

一是地方稅費。有城建稅、教育費附加、印花稅、房產稅、土地使用稅,租內湖廠房年度上繳地方稅費合計70萬左右。

 

二是銷售費用。公司銷售業務員共有9人,包括業務員工資提成和差旅費、通信費、業務招待費等,年度支出100萬左右。

 

三是管理費用。公司包括財務、辦公室人員、保安等10多名管理人員工資67萬元多,支付全公司50多名員工的各項保險金34萬元,加上年終獎、福利費、廣告費、招待費、水電費、過年過節禮品費、辦公大樓的折舊費等,共計200萬元。

 

四是物流費用。工廠自有5部貨車貨運物流車輛的總費用,加上雇用外部車輛載貨的所有物流運輸費用接近100萬元。

 

除了以上四項,還有一大塊是銀行利息支出。工廠使用的主要原材料為opp薄膜和丙烯酸丁酯,這些原材料的供應商都是中石化下屬的企業,工廠向這些企業進貨時,都得先全額付款後提貨。而在銷售收款時,由于我們很多客戶都是國內知名的品牌企業,這些品牌企業收到貨物後都有較長的付款期,大多是45天至180天左右,工廠要墊付2至6個月的貨款,給企業流動資金的周轉帶來影響。工廠在自有700多萬元流動資金的基礎上,向銀行借款1350萬元,才能保証公司的正常運轉。現在銀行貸款收費有很多名目,去年年利率達到8.856%,全年累計支付銀行借款利息約110萬元。

 

扣除上述5項費用,2011年度我們廠的利潤總額為40多萬元。再繳納25%企業所得稅,淨利只有30多萬元。

 

作為工廠主,我們掙到自己口袋的經濟效益確實不多租內湖廠房,但在社會效益上不算少,主要是體現在稅收和就業上。全年上繳國稅160萬左右,地稅70萬左右,兩項加起來200多萬。還有解決就業,我們雇用了一般的操作工40多人,還有財務、等管理崗位人員10多人。

 

今年上半年,行業的情況沒有什麼好轉,目前工廠留下了近600萬元的庫存,租內湖廠房還有700萬的應收賬款有待追討,有的還是2010年欠賬至今未收回。所以還不能完全收攤子不幹了,人家知道你不幹了,欠賬就更難收回了。

 

目前我們已與一家企業談妥,准備將廠房以月租金8元/平方米出租。租內湖廠房我們可租廠房建築面積1.9萬平方米,一年可收租金182萬元左右,繳交土地使用稅和房產稅後,大約還有130萬元。

 

但是,把廠房租出去也並非就可以高枕無憂,如果承租戶租了一段時間也不想再幹租內湖廠房,廠房就要閒置等待新的租戶。去年我們就曾將部分廠房出租,但承租人幹了幾個月就關門歇業,又把空廠房扔給了我們。而且,如果大家都想出租廠房,最後肯定連現在每月8元/平方米的租金也保不住,你想租也未必租得出去。”

 

這位年近60歲的包裝材料廠老板告訴記者,他對工廠很有感情,現在轉型做其他行業也不會做了,出租廠房實屬無奈。“把廠房租出去多掙了100萬,還省去了經營工廠的辛苦,這筆賬我也算不通。”

內湖商辦標售週 元大首先開標

 

內湖商辦標售本週熱鬧登場,內湖商辦搶先在今天開標的是元大資產和元大寶來證券聯合標售案,總底價新台幣50.8億元。

農曆鬼月雖然是房市淡季,內湖商辦但本週單是台北市大型商辦標售,總底價即超過 223億元內湖商辦,被視為商辦標售週。

元大資產管理公司釋出台北市建國北路內湖商辦「建北大樓(三商美邦人壽大樓)」全棟大樓;元大寶來證券釋出中華路西門捷運站出口「英雄廣場」大樓11樓、12樓和停車位,以及位於內湖科學園區「全球科技廣場」1樓至3樓、4樓部分單位及停車位,委託戴德梁行台灣分公司標售,預計下午 2時開標。

陸資來了 內湖商辦大特蒐

 

北 首選敦化南路

 

兩岸投保協定即將簽署,預料會有愈來愈多陸資來台拓點,而陸資來台首選,必是指名度最高的台北市東區。

 

全球資產管理專案經理王維宏說,若投資人想先布局陸資概念內湖商辦,敦化南路辦公商圈將是首選。

 

王維宏說,信義計畫區跟敦南商圈,一直是陸資來台最青睞的兩大區域,不過目前信義計畫區內幾乎沒有可零售的大樓,僅有統一國際大樓分層出售、目前也沒釋出,其他籌碼都由國泰、新光、富邦等大財團掌握,根本不可能賣出,在此情況下,敦南商圈就成一般投資人的明燈。

 

敦化南路林蔭大道一直是台北市的黃金地段,距離松山機場也很近,具有交通優勢,周邊生活機能極佳,有陸客最愛的誠品書店、SOGO百貨等,這讓敦化南路在陸企之間的知名度也頗高。

 

中 7期新市鎮夯

 

台中是台商的大本營,也是中小企業重鎮,尤其縣市合併升格後,隨著新市政中心啟用,金融服務需求大增,近2年吸引不少大型金控集團搶進,港資、陸資也不錯過機會,都帶動7期新市政中心內湖商辦市場前景看俏。

 

7期近幾年重大建設不斷,尤其隨著新市政中心、大遠百購物中心陸續進駐,加上大都會歌劇院、秋紅谷廣場等規劃興建,都讓7期成為豪宅、商辦及飯店的推案戰區,儼然就是「台中信義計畫區」。

 

目前,7期較受矚目的商辦案,如「全球運籌中心」、豐邑「市政都心」、順天「經貿廣場」、親家「T3」等,釋出的辦公產品坪數超過3萬坪。後續包括豐邑、興富發、聯聚、親家,也都還有新商辦大樓要推出,總投資金額逾400億元。市調指出,近2年,7期商辦產品買賣漲幅平均超過二成,屋主惜售心態濃厚,順天「經貿廣場」只租不賣,每坪租金行情約1,000元,店面則約1,500至2,000元。

 

高 85大樓附近俏

 

高雄商辦市場受到南部經濟不景氣影響,仍陷低檔徘徊中,目前以中華路北高雄路段有零星新建案推出。不過,因高雄基期低,有潛力,當地商辦業者認為,地標85大樓附近的商辦將成為後續焦點。

 

據了解,以85大樓周圍附近內湖商辦目前每坪行情約在12至15萬元,該區域位處地王三多商圈附近,且每坪行情基期低,未來相當看好。

 

不過業者說,當前高雄內湖商辦市場仍待時機點到來,現有舊辦公大樓每坪6萬元至10萬元以下比比皆是,新產品單價在15萬元至18萬元之間,投資報酬率若有3%至5%算是不錯了。

 

市場人士分析,近來南部景氣不佳,對辦公大樓需求疲弱,建商推案意願不高,近10年來高雄內湖商辦大樓供給量較少。

 

建商表示,目前如同一地段推豪宅建案,每坪還可能衝到20萬元,但辦公大樓則不到18萬元,建商精打細算,短期內自然以住宅建案為優先。

 

 

文章來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=270103#ixzz22v58JSvQ