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內湖商辦陸資來台/內湖商辦熱?顏炳立:信義區才是吸引陸資首選

 

在內湖線捷運通車之後,內湖區的內湖商辦大樓跟房地產價格也跟著水漲船高,但是房產專家顏炳立卻提出了警訊,認為真正吸引陸資的,還是信義區的商辦大樓,內湖區短時間之內,除腳臭就好比路邊攤沒辦法跟精品般的信義區比,內湖商辦真正要出現行情,至少要一、兩年才會發酵。 

 

房產專家顏炳立指出,「內湖商辦反正就是價格開的很高願者上勾,這個情況會使得交易量緩下來,除非是有人追價,但腳臭剋星是你告訴我去追一個路邊攤跟追一個LV,這不太一樣的。」 

 

把內湖商辦比做路邊攤,沒辦法跟信義區的精品比,顏炳立認為這行情只是炒話題。儘管內湖商辦被喊到未來有一到兩成的漲幅,6月以來詢問度也暴增五成以上,但是因為租金售價相對低廉,比不上信義計畫區能吸引財大氣粗的陸資。 

 

不過,本土企業還是看好內湖商辦的發展,像是位居內湖商辦地王的新壽,在內湖就擁有9棟商辦總面積7萬坪,投資金額高達175億,一年可以創造7億的租金收入,下半年原本要處分的兩棟商辦大樓也臨時喊卡,惜售不賣都是因為看好內湖商辦行情。顏炳立表示,「aPure內科的部分大概我估計也要一、兩年後,腳臭行情才會發酵,除非台北市已經租金往上拉到四、五千元的話,那麼內科現在往下走的租金就會止跌往上彈。」 

 

儘管認為內湖行情發酵沒那麼快,不過顏炳立還是看好第三季商辦可望持續熱絡,就是因為陸資來台議題,短時間之內的熱度都不會降下來。(新聞來源:東森新聞記者廖廷娟、蔣紀威)

內湖商辦賣內湖商辦來不及入帳 長虹Q2營收仍在谷底

 

長虹建設(5534)雖然6月順利賣出內湖商辦大案「新凱旋科技大樓」,成交金額高達70億元,但在訂金未收足下,尚無法挹注6月營收,致該公司6月營收僅2700萬元,年減86.71%,持續維持近年來的低檔水準,累計上半年營收僅5.45億元,較去年同期下滑81.25%。不過,長虹表示,「新凱旋科技大樓」內湖商辦今年內將會完工交屋,全年的業績無虞。

 

長虹近期在個案興建內湖商辦中個案多進入完工交屋的工程尾聲,而今年熱銷了2、3百億元的房屋,卻內湖商辦還沒開始入帳,因此營運達到空窗期,原本市場預期,該公司6月底整棟內湖商辦售予富邦人壽的「新凱旋科技大樓」,成交金額70億元,訂金可以收到10.43億元,有利該公司第2季走出谷底,不過,在訂金未收足下,長虹6月營收持續低迷,第2季業績仍不好看。

 

據長虹自結,第2季營收僅1.35億元,第1季的4.1億元更低,季減率67%。法人估,長虹單季在營業費用、以及單季課徵未分配盈餘所得稅下,第2季將僅小幅獲利。

 

不過,長虹表示,公司近1年內已經完銷的個案包括包括忠泰長虹「明日博」、「長虹天璽」、「長虹菁英」等住宅預售案,以及在建中、已順利出售予富邦人壽的「長虹新凱旋科技大樓」等,共計1年內銷售金額達220億元,今年隨著「長虹天璽」、「長虹菁英」等住宅預售動工,有助營收慢慢升溫,順利整棟出售的「新凱旋科技大樓」今年底前也會完工交屋,全部內湖商辦入帳,將拉升今年業績大幅成長。

 

法人表示,雖然長虹6月營收不如預期,第2季將僅小幅獲利,單季EPS可能僅0.3元,但「新凱旋科技大樓」今年可望全數認列或至少認列8~9成,今年獲利將大進補,該案對長虹的EPS貢獻度達10~12元。

內湖商辦北市次級辦公室價格還有下跌空間

 

國內一家房仲業者調查發現,兩年多來,台北市次級內湖商辦辦公室價格漲了三成六,不過,今年第三季首度出現反轉,每坪大約在三十八萬元左右,不過,由於大環境景氣不好,因此,房仲業者預估次級內湖商辦辦公室價格還有下跌一到兩成的空間,業者也建議,如果有意投資內湖商辦辦公產品的民眾,現在不妨可以多看、多比較。

 

 

根據永慶房屋商仲事業部調查,民國95年第三季到今年第二季,台北市次級內湖商辦辦公室每坪價格大約漲了百分之三十六,不過,今年第三季價格卻首度出現反轉跡象,台北市次級內湖商辦辦公室每坪單價比第二季下滑百分之六,大約在三十八萬左右,不過,由於第三季次級內湖商辦辦公室的租金也隨著A辦內湖商辦一起調高,使得次級內湖商辦辦公室的空置率增加。永慶房屋商仲部協理黃增福認為,目前次級內湖商辦辦公室的價格雖然已經下跌,但還沒有回到去年同期的價格,他預估未來應該還有一到兩成的修正空間。:「以目前現在的價格都還是比去年的價格稍微高一點,所以你要能夠讓他吸引這些買方內湖商辦進來,就要下修到去年那時候一樣的價格,甚至稍微低一點,相對讓他的內湖商辦投報率能夠拉到四趴或接近到五趴。」

 

 

此外,黃增福也表示,有意投資辦公產品的民眾,眼光要放遠,因為內湖商辦辦公室屬於相對穩定有收益的產品,不宜做短線操作。

微型商辦單坪租金高

 

微型商辦因提供較多服務,雖然平均每坪月租金高於一般商辦,但因創業門檻低,仍吸引許多小資族、小企業承租,但業者表示,近來微型商辦供給過多,出租率減少,獲利空間恐怕愈縮愈小。

目前投資微型商辦出租,除租下商辦大樓後重新隔間、裝潢外,也有直接買下商辦部分樓層改裝出租。大瀚國際商務中心總經理蔡明璋分析,近年房價太高,若買在精華區恐增加成本,故現階段以租後再轉租較划算。

 

供過於求獲利減

目前台北市一般商辦每坪月租金約1200~3000元,投資報酬率3%以上;微型商辦因提供較多服務,每坪月租金可提高到3000~8000元,但因投資成本高,投資報酬率約僅2~3%,若為買下後出租,投資報酬率僅1~2%。 

蔡明璋也表示,近年投入微型商辦市場的投資者增加許多,已有供過於求問題,近1年的出租率已較過去減少約10~20%,獲利空間將縮小。 

 

文章來源:www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121029/34605129/

內湖商辦交易額 挑戰新高

 

據永慶資產管理統計,今年前10月土地、商用不動產交易金額分別是1,491及1,039億元,內湖商辦永慶資產管理協理黃增福認為,11、12月仍有多筆標案釋出,估全年土地及商用不動產交易,有機會達1,600及1,350億元,分別挑戰歷史次高和新高紀錄。

 

依照永慶統計,10月商用不動產市場最大筆成交案,要屬太極雙星拿下的台北雙子星C1、內湖商辦D1捷運聯合開發大樓案,總投資金額高達700億元,推升單月不動產交易金額達891.4億元。

 

累計今年前10月土地、商用不動產交易金額分別達1,491、1,039億元,其中土地成交金額已打破去年全年的1,208億元,內湖商辦商用不動產雖仍未打破去年總成交金額1,314億元的紀錄,不過,前10月的交易金額也穩坐歷史次高。

 

值得注意的是,今年商用不動產主要投資人產生不小變化,去年前三名依序是壽險業、傳產業與科技業者,內湖商辦但今年壽險業仍是冠軍,比重也提高到五成以上,但科技業者、投資公司則大量買進商用不動產,成為第2、3名。

 

業者指出,投資公司例如像是寶豐隆投資公司,寶豐隆的主導者是前國泰金控副董事長蔡鎮宇。顯示在國內外經濟前景欠佳的情況下,口袋夠深的投資者趁此時機積極獵地、掃貨。

 

黃增福表示,目前看來,11、12月已公開標售案的待標金額至少還有200、300億元,包括總權利金底價8億元的中油龍江路700坪地上權案、永慶資產管理13日將標售的1間店面和間內湖商辦,總標售底價約7.54億元;另外,內湖NASA科技總署大樓7到10樓和車位也要標售,底價為18億元;國泰世華銀行將在12月標售國泰瑞湖金融大樓、底價達33.9億元。

 

黃增福分析,據內部資料統計,近5年土地交易金額高點落在2010年、達1,715億元,商用不動產總成交最高紀錄則在2011年、金額達1,314億元,依照今年前10月交易熱度來看,推估今年土地成交金額有機會來到1,500或1,600億元、達歷史次高紀錄,商用不動產市場則可望挑戰歷史新高。

 

 

 

文章來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=276519#ixzz2BJizheN1

南山廣場挑戰內湖商辦租金新高

 

南山廣場要興建全台最高標準的商辦大樓內湖商辦,招租對象將以跨國公司為主。落成後,南山商辦大樓每月租金4000起跳,將創下台灣商辦大樓租金行情新高紀錄。

 

南山人壽副董事長杜英宗表示,內湖商辦南山已將世貿二館開發案命名為南山廣場,將有三大開發主軸;除興建商辦大樓、商場之外,為補足信義區內的文化缺口,南山廣場內還將蓋一個博物館,加強台北的文化氣息。

 

目前信義計畫區內商辦大樓林立內湖商辦,但杜英宗說,南山廣場預計興建的商辦大樓,會是台灣最高標準的辦公大樓內湖商辦,「讓人想到台北,就會想到的國際級地標」。他說,南山已計畫進行國際招租,將吸引跨國公司進駐這棟大樓,希望成為外商公司設立亞太總部的首選。

 

仲量聯行總經理趙正義說,內湖商辦信義區是台灣商辦租金行情最高的地區,平均月租金將近3000元。其中國泰金融中心月租金已高達3800元,但南山廣場會是新大樓,建築品質更新更穩固,月租金4000元以上,機會很大。

 

 

文章來源:udn.com/NEWS/BREAKINGNEWS/BREAKINGNEWS6/7426610.shtml#ixzz29dPHsqkV 

北市內湖商辦搶手 Q2空置率僅剩5.7%

 

台北市內湖科技園區商辦熱度持續升溫,根據房仲業者統計內湖商辦,內湖區西湖段商辦空置率,從2010年的10.2%下降至今僅剩5.7%;由於該區不斷湧入新公司,滿租率也不斷提升,在未來需求可望增加帶動下,目前內科的範圍甚至向外擴張,已經延伸擴大至文德段、舊宗段、內湖五期。

 

瑞普國際物業董事長曾東茂表示內湖商辦,相較於信義計畫區平均每坪每月2933元的租金水準,企業在內湖科技園區每坪月租金只要1300-1500元,就可以租到品質相當優良的廠辦,租金成本大幅降低,加上相似類型企業聚集在內湖科技園區,也產生群聚效應。

 

 

此外,也有企業將集團底下的各分公司集結起來,內湖商辦將總公司設置在內湖,像是LG台灣樂金集團其他事業體早已進駐內科,之後將所有事業體聚集在同一區域,租下1150坪商辦,讓集團間更具聚集效果。

 

而因應內科商辦的高人氣,內科也出現不少新大樓落成,內湖商辦像是西湖段的萬國中心大樓、長虹新凱旋科技大樓,文德段、舊宗段、內湖五期也有不少土地可供開發。

 

就投資觀點來看,2008年洲子街「亞矽科技大樓」成交價為13億元,內湖商辦拆算2樓以上每坪大約42萬元;今年6月富邦人壽以70.9億元買下同樣位於洲子街的「長虹新凱旋科技大樓」,拆算2樓以上每坪大約67萬元,漲幅超過5成,顯示物件稀少及投資人積極佈局的情況下,投資人對於內湖仍保持樂觀心態。

 

租金行情部分,第2季內湖西湖區的商辦平均租金每月每坪為1208元,空置率5.7%;文德段則來到每月每坪1028元,空置率17.3%;舊宗路段租金每月每坪約871元,內湖五期則是800-1000元。

 

 

文章來源:news.cnyes.com/Content/20120817/KFM5ERHX3MY6Y.shtml?c=headline_sitehead

內湖商辦標售高峰 宏遠大樓受關注

 

內湖商辦標售週進入最高峰,三商美邦宏遠大樓下午開標,內湖商辦太子汽車敦南大樓和前東帝士集團負責人陳由豪在內湖的土地也在今天法拍。

三商美邦人壽保險公司和宏遠證券公司釋出公開標售內湖商辦「三商美邦宏遠大樓」位於台北市信義路,屬敦南信義精華辦公商內湖商辦圈的12層A級辦公大樓,總樓地板面積6054.77坪,含147個車位,標售底價新台幣58.8億元。

元大集團20日標售大樓意外流標,商仲多認為是受內湖商辦到金融監督管理委員會提高壽險公司投資不動產最低投資報酬率的影響,今天下午宏遠大樓標售結果引人關注

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%95%86%E8%BE%A6%E6%A8%99%E5%94%AE%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E5%AE%8F%E9%81%A0%E5%A4%A7%E6%A8%93%E5%8F%97%E9%97%9C%E6%B3%A8-041708700–finance.html

內湖商辦標售週 元大首先開標

 

內湖商辦標售本週熱鬧登場,內湖商辦搶先在今天開標的是元大資產和元大寶來證券聯合標售案,總底價新台幣50.8億元。

農曆鬼月雖然是房市淡季,內湖商辦但本週單是台北市大型商辦標售,總底價即超過 223億元內湖商辦,被視為商辦標售週。

元大資產管理公司釋出台北市建國北路內湖商辦「建北大樓(三商美邦人壽大樓)」全棟大樓;元大寶來證券釋出中華路西門捷運站出口「英雄廣場」大樓11樓、12樓和停車位,以及位於內湖科學園區「全球科技廣場」1樓至3樓、4樓部分單位及停車位,委託戴德梁行台灣分公司標售,預計下午 2時開標。

陸資來了 內湖商辦大特蒐

 

北 首選敦化南路

 

兩岸投保協定即將簽署,預料會有愈來愈多陸資來台拓點,而陸資來台首選,必是指名度最高的台北市東區。

 

全球資產管理專案經理王維宏說,若投資人想先布局陸資概念內湖商辦,敦化南路辦公商圈將是首選。

 

王維宏說,信義計畫區跟敦南商圈,一直是陸資來台最青睞的兩大區域,不過目前信義計畫區內幾乎沒有可零售的大樓,僅有統一國際大樓分層出售、目前也沒釋出,其他籌碼都由國泰、新光、富邦等大財團掌握,根本不可能賣出,在此情況下,敦南商圈就成一般投資人的明燈。

 

敦化南路林蔭大道一直是台北市的黃金地段,距離松山機場也很近,具有交通優勢,周邊生活機能極佳,有陸客最愛的誠品書店、SOGO百貨等,這讓敦化南路在陸企之間的知名度也頗高。

 

中 7期新市鎮夯

 

台中是台商的大本營,也是中小企業重鎮,尤其縣市合併升格後,隨著新市政中心啟用,金融服務需求大增,近2年吸引不少大型金控集團搶進,港資、陸資也不錯過機會,都帶動7期新市政中心內湖商辦市場前景看俏。

 

7期近幾年重大建設不斷,尤其隨著新市政中心、大遠百購物中心陸續進駐,加上大都會歌劇院、秋紅谷廣場等規劃興建,都讓7期成為豪宅、商辦及飯店的推案戰區,儼然就是「台中信義計畫區」。

 

目前,7期較受矚目的商辦案,如「全球運籌中心」、豐邑「市政都心」、順天「經貿廣場」、親家「T3」等,釋出的辦公產品坪數超過3萬坪。後續包括豐邑、興富發、聯聚、親家,也都還有新商辦大樓要推出,總投資金額逾400億元。市調指出,近2年,7期商辦產品買賣漲幅平均超過二成,屋主惜售心態濃厚,順天「經貿廣場」只租不賣,每坪租金行情約1,000元,店面則約1,500至2,000元。

 

高 85大樓附近俏

 

高雄商辦市場受到南部經濟不景氣影響,仍陷低檔徘徊中,目前以中華路北高雄路段有零星新建案推出。不過,因高雄基期低,有潛力,當地商辦業者認為,地標85大樓附近的商辦將成為後續焦點。

 

據了解,以85大樓周圍附近內湖商辦目前每坪行情約在12至15萬元,該區域位處地王三多商圈附近,且每坪行情基期低,未來相當看好。

 

不過業者說,當前高雄內湖商辦市場仍待時機點到來,現有舊辦公大樓每坪6萬元至10萬元以下比比皆是,新產品單價在15萬元至18萬元之間,投資報酬率若有3%至5%算是不錯了。

 

市場人士分析,近來南部景氣不佳,對辦公大樓需求疲弱,建商推案意願不高,近10年來高雄內湖商辦大樓供給量較少。

 

建商表示,目前如同一地段推豪宅建案,每坪還可能衝到20萬元,但辦公大樓則不到18萬元,建商精打細算,短期內自然以住宅建案為優先。

 

 

文章來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=270103#ixzz22v58JSvQ