華宇不動產(02)8751-6636-內湖商辦

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租內湖商辦北市商辦第4季租金售價微漲

 

投資買盤退場,商仲統計,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,兩者僅較第3季微漲。

 

年底租內湖商辦市場多空交戰,加上11月金管會對壽險業者祭出8條新規定,使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者熄火,影響大台北商辦市場租售行情及空置率。

 

信義房屋 (9940) 旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出,最新統計顯示,投資買盤退場,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,售價由第3季的每坪新台幣76.8萬元,微增至77.1萬元,平均租金每坪由1949元漲至1953元,調整幅度有限。

 

租內湖商辦租金方面,A+級大樓平均租金每坪2815元,A級大樓1771元,B級大樓1432元,漲幅有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金波動較明顯,每坪由1534元升至1574元,其餘商圈租金幾乎與第3季相去不遠。

 

內湖科學園區廠辦租內湖商辦方面,平均租金維持在1149元,空置率下降至10.28%,平均售價也上漲至每坪48.2萬元,內科廠辦租內湖商辦價格穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率降至5.9%,平均租金維持在每坪1222元,文德段空置率降至16.78%,平均租金約1041元。

 

柯宏安指出,未來由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能修正。至於租賃市場方面,跨國企業擴張需求放緩,但政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。

租內湖商辦北市商辦第4季租金售價微漲

 

投資買盤退場,商仲統計,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,兩者僅較第3季微漲。

 

年底租內湖商辦市場多空交戰,加上11月金管會對壽險業者祭出8條新規定,使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者熄火,影響大台北商辦市場租售行情及空置率。

 

信義房屋 (9940) 旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出,最新統計顯示,投資買盤退場,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,售價由第3季的每坪新台幣76.8萬元,微增至77.1萬元,平均租金每坪由1949元漲至1953元,調整幅度有限。

 

租內湖商辦租金方面,A+級大樓平均租金每坪2815元,A級大樓1771元,B級大樓1432元,漲幅有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金波動較明顯,每坪由1534元升至1574元,其餘商圈租金幾乎與第3季相去不遠。

 

內湖科學園區廠辦租內湖商辦方面,平均租金維持在1149元,空置率下降至10.28%,平均售價也上漲至每坪48.2萬元,內科廠辦租內湖商辦價格穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率降至5.9%,平均租金維持在每坪1222元,文德段空置率降至16.78%,平均租金約1041元。

 

柯宏安指出,未來由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能修正。至於租賃市場方面,跨國企業擴張需求放緩,但政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。

租內湖商辦北市商辦第4季租金售價微漲

 

投資買盤退場,商仲統計,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,兩者僅較第3季微漲。

 

年底租內湖商辦市場多空交戰,加上11月金管會對壽險業者祭出8條新規定,使得原本預期第4季有作帳行情的壽險業者熄火,影響大台北商辦市場租售行情及空置率。

 

信義房屋 (9940) 旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出,最新統計顯示,投資買盤退場,台北市辦公室第4季平均租金及售價表現平平,售價由第3季的每坪新台幣76.8萬元,微增至77.1萬元,平均租金每坪由1949元漲至1953元,調整幅度有限。

 

租內湖商辦租金方面,A+級大樓平均租金每坪2815元,A級大樓1771元,B級大樓1432元,漲幅有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金波動較明顯,每坪由1534元升至1574元,其餘商圈租金幾乎與第3季相去不遠。

 

內湖科學園區廠辦租內湖商辦方面,平均租金維持在1149元,空置率下降至10.28%,平均售價也上漲至每坪48.2萬元,內科廠辦租內湖商辦價格穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率降至5.9%,平均租金維持在每坪1222元,文德段空置率降至16.78%,平均租金約1041元。

 

柯宏安指出,未來由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能修正。至於租賃市場方面,跨國企業擴張需求放緩,但政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。

租內湖商辦買氣縮 內科廠辦銷售期拉長

 

受到捷運內湖線延後至明年6月通車,以及內科廠辦標的不斷拉抬售價影響,內科廠辦預售案消化速度不如預期;廠辦業者表示,下半年至今交易明顯放緩,預售廠辦案銷售期將拉長到明年中。 

內湖科技園區最晚發展的舊宗段,除了即將完工的三立電視台的第2棟大樓外,聚集不少廠辦預售案,包括廣義建設的「縱橫21」、達永建設的「金矽谷15期」、鴻總建設的「柏林科技」以及遠雄建設的「遠雄蘇黎世」等,其中「遠雄蘇黎世」開出每坪47萬元的區域新高價,「金矽谷15期」、「柏林科技」以每坪45萬元緊追在後,舊宗段身價跟較早開發文德段、西湖段已不相上下。 

「金矽谷15期」專案經理詹新賢表示,「金矽谷15期」從去年9月開賣至今已幾乎全部售完,以租內湖商辦廠辦預售案而言,消化速度堪稱理想,但詹新賢也說:「下半年買氣的確保守很多,除了內科租內湖商辦行情過熱外,買賣雙方對於租內湖商辦價錢期待的差距也不小。」 

 

租內湖商辦整棟出售為主流

金矽谷系列將陸續推出「金矽谷17期」及「金矽谷18期」,都位於內湖科技園區租內湖商辦。詹新賢說,接下來這2棟會採取整棟出售的方式,也是目前內科最主流的租內湖商辦廠辦銷售模式。

超營實業總經理楊仁鈞分析,目前租內湖商辦內科廠辦行情已普遍來到每坪36萬元以上,企業主也逐漸接受,只是議價時間會拉長,今年、去年推出的部分預售案可能要賣到明年。楊仁均說:「目前成交雖稱不上熱絡,但跟選後急縮的市況比較起來仍有回溫。」楊仁均預測,下半年內湖倉儲區租內湖商辦價格還是維持平盤,「持久抗戰」的個案到捷運通車後價格會再往上走。 

租內湖商辦捷運通車加持 內湖掀搜尋熱

 

自年初三通消息傳出後即話題不斷的內湖區租內湖商辦,在人口快速成長,及明年6月捷運內湖線即將通車等利基支撐下,為沿線各站點帶來新一波租內湖商辦物件搜尋熱。根據信義房屋調查,網友詢問度最高的5大站點分別是,內湖站、大直站、文德站、港墘站及劍南路站,其中又以3大房公寓、中價位租內湖商辦物件最搶手。

 

 

依信義房屋前10月台北縣市賣座租內湖商辦排行資料顯示,內湖區銷售速度居北市第二,僅次於士林區,顯示在這波不景氣中,內湖區租內湖商辦物件仍炙手可熱。

 

 

信義房屋內湖店店長李仁杰表示,位於熱門搜尋排行榜第一名的內湖站,旁邊即為發展成熟的德安百貨商圈,加上附近有公園及小型社區公園環繞,綠地多,周遭又有國小、國中、高中等明星學區,離堤頂交流道、高速公路等距離近,南來北往交通便利,成為網友租內湖商辦最愛。

 

 

內湖站周遭以總價約1000萬左右的公寓物件最受青睞,其次為3房加車位,總價約1500至2000萬的中古社區大樓。第二名的大直站週遭多以住宅為主,少有店面,且因後方水岸豪宅聚落區帶動,區內房價波動不大。

 

 

信義房屋大直店店長吳宜璋表示,目前最熱門的租內湖商辦物件,以35至40坪、10年左右電梯大樓、總價約在2000至3000萬的3至4房產品為主。

嚴管壽險投資 租內湖商辦標售降溫

 

金管會嚴管壽險公司投資不動產,已有大型商辦標售主動喊停租內湖商辦。對於繼續標售的案件,房仲業者認為租內湖商辦,可測試新措施下的市場反應。

根據國內大型商仲業者公告資料,近期原有5筆大型標售案,其中台北市內湖科技園區有3筆商辦標售,原本看好壽險公司進場。

 

但在金融監督管理委員會「新 8條」生效後,第一太平戴維斯公告租內湖商辦,揚智科技處分內湖NASA科技總署大樓部分樓層,以及國泰瑞湖金融大樓全棟標售案,都暫緩。

 

11月底前還有台灣金融資產服務公司標售彰化市193間套房和茂德租內湖商辦中科晶圓廠,以及戴德梁行12月3日標售內科新光人壽亞太經貿廣場B棟全棟的計畫都未變。

 

其中以台灣金服27日標售「三贏屋」彰化市193間套房投報率最高。租內湖商辦台灣金服表示,套房全部由建國科技大學承租中,租期至104年7月31日,年租金新台幣1167萬6500元,以標售底價2.6億元估計,投資報酬率約4.5%。

 

金管會發布「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」,自11月19日生效。

 

金管會共發布8項新規定。商仲業者認為影響較大的是,保險業投資不動產年化報酬率最低收益率不得低於2.875%;保險業取得商用不動產5年之內不可以轉移所有權。

 

文章來源:www.taiwannews.com.tw/etn/news_content.php?id=2081702

租內湖商辦-法蘭克福商辦閒置 乾脆改建民宅

 

上個世紀末的網路榮景帶動許多開發租內湖商辦商進駐德國金融大城法蘭克福,但在1999年網路泡沫破滅之後,許多法蘭克福的商辦出現閒置。

 

建築師Vijay Vankadari利用這些便宜且租內湖商辦遍地皆是的資源,將許多企業不願進駐的老舊辦公大樓翻新成公寓,市中心「租內湖商辦Grand-Westlend 24」大樓是他最新的住宅計畫,他負責翻新法蘭克福公寓已有超過10年經驗。

 

德國的金融之城,許多將辦公室改建為住宅的計畫正如火如荼進行;房東原租內湖商辦本很難去尋找企業客戶進駐這些老舊的建築,如今因為這些計畫得以有機會出租。

 

改建計畫 房數成長逾20%

 

法蘭克福政府預估,這些計畫將會使得今年房屋數量成長超過20%。這些辦公大樓大多是1960-70年代超過40年的老房子,出租租內湖商辦乏人問津,因該城銀行和律師事務所裁員,以及新屋落成的緣故;根據房屋經銷商Savills統計,法蘭克福的空屋閒置率約15%,在全球金融城市中,幾乎為倫敦金融區2倍,也比紐約曼哈頓的10.3%還高。

 

在網路榮景幻滅之前,法蘭克福辦公室閒置率在1999年僅2%,爾後在2002年飆升至18%,隨後這10年間回落,但卻很少在13%之下。

 

然而這並沒有阻礙建商繼續建造更多辦公大樓,根據巴黎銀行房地市場部門統計,今年法蘭克福正在興建的辦公大樓,大約達到49萬2000平方公尺的面積,為這4年來最多。

 

舉例來說,其中一棟正在興建的建築就是一棟雙子大樓,未來將作為歐洲央行的總部,預計2014年完工,約18萬5000平方公尺的地板面積,未來有一半將作為辦公用途;歐洲央行表示,完工之後所有員工將會從其他三處分部集中在這棟大樓辦公。

 

設備不符建築法規

 

隨著嶄新辦公大樓吸引企業進駐,舊商辦面臨乏人問津的窘境。這些大樓的缺點在於常常有著過低的天花板,而在現代化的辦公環境中,需要很多線路以串連各電腦,如此下來空間往往所剩無幾,加上這些老舊的空調和防火設備已不符建築法規。

 

並且,位於市郊的辦公大樓空屋率尤其高,大多公司都在市區辦公,甚至在市區的大樓房客也很挑剔,連帶金融區主要的地標大樓也被詳細檢視;歐洲最高的建築「MesseTurm」就面臨35%的閒置率,高盛銀行的德國總部在此,這棟建築落成於1991年。

 

此外,企業租屋需求下滑也是讓辦公室出租率維持這麼低的因素之一,在歐債危機爆發之後,銀行裁減人力,法蘭克福的銀行也退租一些辦公室。

 

儘管商辦市場陷入泥淖,但住宅需求正在上揚。法蘭克福是德國第五大城,過去3年人口共成長3%至70萬人;業者評估今年上半年公寓價格一年跳升13%。

 

Vijay的計畫是法蘭克福今年正在進行的10個辦公室改建計畫其中之一,其計畫數量較去年全年成長1倍,法蘭克福正在成為全德國轉變速度最快的城市。

 

根據當地房地產經銷商統計,法蘭克福住宅空屋率為2.4%,隨著法蘭克福人口的成長,對住屋的需求正在上升,連帶拉抬房屋市場價格。

 

今年這10件的商辦改造建案將會創造1158間公寓,預估明年會有16起改造建案動工。住宅銷售價格在歐債危機之中也受到大量投資客為了避險在德國置產而上揚。

 

另外法蘭克福市政府也補助改造建案,因2007年開始浮現住宅短缺問題;市政府幫助想要將閒置商辦空間改建成民宅的投資者解決問題,可以尋求向市政府諮詢改造建議,如果他們在政府劃定區域內執行建案可獲得補助。

 

然而改造計畫一開始並非如此順利,因為商辦屋主對於出售覺得缺少經濟誘因而意興闌珊,某些人寧願承擔房產損失,因可繳交較少的稅;房仲業者表示,在法蘭克福的房東大多握有大量現金,某些情況他們覺得持有空屋比出售還有利。

 

改建計畫步伐緩慢

 

儘管住宅投資誘人,2011年當地辦公室租金每平方公尺才比公寓租金高出0.20歐元。不過改建計畫的步伐緩慢,因銀行缺少意願融資,一些老舊商辦建築的改建費用如此之高,導致銀行卻步。

 

曾參與過第一件將德國Metall鋼鐵總部改建成住宅大廈計畫的建築師Stefan Forester表示,銀行不願借錢有時候是有根據,大部分的情況必須將建築全部打掉而重新開始,改建費用幾乎比蓋新的建築還貴。 

 

文章來源:n.yam.com/tlt/fn/20121119/20121119985673.html

壽險緊箍咒 租內湖商辦將跌2成以上

 

金管會再出招,宣布壽險業投資商辦最低收益率從2.125%,租內湖商辦提高3碼到2.875%,戴德梁行總經理顏炳立直言,之前政府限縮豪宅融資,迫使置產族出場,第二季限縮建商土建融,逼走了建商,如今又要將剩下的壽險業趕出場,等於是將巿場最粗的支柱砍斷,只留下實力單薄的自住族群,「將促使房巿直接結冰,死掉!」「前途無『亮』!」

台壽人壽總經理林欽淼則表示,若租金不變,投報率提高,租內湖商辦代表價格必須下修,雖然初期賣方可堅持價格不降造成量縮,但一段時間後相信價格就會降下來,甚至往75折方向靠攏。

「最低收益率提升三碼,等於要賣家將價格要下殺二、三成,租內湖商辦才能符合,好物件有誰願意降價求售?」顏炳立說,現今在精華區擁有好物件的業者多不缺錢,要逼他們將物件打七、八折出售,恐難上加難。他強調,目前國內內需不振,擁有商用不動產物件的業者無法提升租金,政府卻在此時祭出這種新制,真是「太天真」。

顏炳立指出,之前政府祭出奢侈稅等政策打房,已讓房仲業者掀租內湖商辦起倒店潮,迫使部分經紀人轉行,未來連商用巿場成交量也急凍,明年的經濟表現恐更令人憂心。且新制恐連政府及國營事業許多活化資產案都被打到。

不過,第一太平戴維斯董事長朱幸兒則沒有那麼悲觀。她說,租內湖商辦政府發布這樣的命令,確實會讓壽險業者有所顧慮,不希望激怒主管機關,更低調些。但房巿表現還是要回歸巿場基本面,預期巿中心標的,短時間會受到影響,釋出的量會更少,成交放緩,惟價格不會波動太大,反倒是一些非核心區的商用不動產恐會雪上加霜,價格下修。

至於住宅巿場,朱幸兒認為,對於奢侈稅等打房策施,之前已反應過一段時日,且產品特性不同,應不太會受到金管會新制波及。

林欽淼也表示,提高收益率的要求,對業者未必是利空。因為「價格掉下來」,收益率就會提高。新政策是避免競價結果,讓壽險業投報率提升,因此對金管會的新政策「樂觀其成」。

林欽淼指出,短期來看,賣家可能不願意降價,市場可能買不到符合的標的,造成成交量萎縮,不過長期商辦大樓還是有機會下修。若以投報率增加3碼來看,若租金不變,則價格就要下修至75折,才能符合投報率規定。

 

文章來源:tw.news.yahoo.com/%E5%A3%BD%E9%9A%AA%E7%B7%8A%E7%AE%8D%E5%92%92-%E5%95%86%E8%BE%A6%E5%B0%87%E8%B7%8C2%E6%88%90%E4%BB%A5%E4%B8%8A-213003248–finance.html

租內湖商辦Q3成交量 將破紀錄

 

1億元以上交易 兩個月已達511億

 

 

圖/聯合晚報提供

第3季商用不動產氣勢如虹,商仲業者統計,光是7、8月,總價1億元以上商用不租內湖商辦動產交易金額已達511億元,直追去年第3季的555億元。由於本租內湖商辦 (9月)尚有太子敦南大樓、華爾街之心等商辦標售,預料本季成交量將寫下單季歷史新高。

 

已經兩度流標的太子汽車敦南大樓,本周法院公告將於9月27日進行第3次法拍,底價從2拍的114億餘元,再打8折降至91.3億元。市場普遍認為,此一底價對資金充沛的壽險業極具吸引力,預料月底應可順利脫標,甚至出現競標。

 

北市去年上漲近16% 南京復北商圈漲最多

 

永慶資產管理今天發布最新商用不動產市場調查,在兩岸投保協議、兩岸貨幣清算機制簽署利多帶動下,第3季北市商辦「價量齊揚」,價格方面,至8月止,北市各主要辦公商圈辦公室平均售價已達68.6萬元,較去年上漲近16%。

 

各商圈中,租內湖商辦又以南京復北商圈辦公價格上漲23.6%最多,其次為租金、價格較低的內科廠辦,目前成交行情已來到每坪53.6萬元,年漲幅18.6%。另外台北站前的商辦,受惠商旅改裝熱潮,上月平均成交價站上6字頭,年漲幅也達18.2%。

 

永慶資產管租內湖商辦理協理黃增福指出,兩岸投保協議、貨幣清算機制,對商用不動產升溫助益極為顯著,以今年1~7月陸資來台投資來說,投資件數已達80件,投資金額為39億9816萬元,不僅金額持續創新高,件數也可望創下歷年來最多。

 

黃增福表示,租內湖商辦現階段住宅價格深陷盤整,商辦價格反而持續走揚,主要受惠兩岸企業自用需求增加及低利環境的置產商機。目前自用者以1~200坪使用空間的辦公需求最多,置產人士則多鎖定投報率2%以上、帶租約、精華地段產品進場。

 

 

文章來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=272349#ixzz2634Xi2sD

不怕打房 租內湖商辦買氣嚇嚇叫

 

受制於打房政策,房地產的商辦市場異軍突起,租內湖商辦熱度超過住宅。根據永慶資產管理統計,前七月台北商辦成交均價年漲幅達一一.三%,大幅超越住宅的四.三%漲幅,不僅如此,甚至連台中已經停滯二十多年、在當地被視為票房毒藥的商辦產品,也因為近年台中七期的崛起而呈現特定區域熱賣的情況,打破商仲長年來「跨出台北就沒有商辦市場」的說法。

 

一個最明顯的例子是,興富發在台中七期推出的商辦大案租內湖商辦「鼎盛BHW」,二月五日開工動土同時開賣,總銷破百億元的案量,以非市場最高開價的每坪三十八至五十萬價格切入,出人意料的在六個月內賣出九成,負責銷售的萬群廣告執行長徐德龍指出,台中七期商辦熱賣有四大理由。

 

一是近期台商回流,中部又是傳產大本營,租內湖商辦大企業的總部自然集中到等同台北信義區的台中七期;其次是台中已有超過二十年沒有新商辦推案,老舊的商辦無法滿足新需求,在換新門面與國際接軌的想法下,夠大夠好的七期新商辦就成為首選。

 

第三是台中市政府、市議會遷到七期,帶動業者搶進設點,租內湖商辦且住辦比是九比一,供給不易失衡;最後,七期的商辦價格每坪三十餘萬元,比當地住宅售價還低很多,增值空間值得期待。

 

這個熱銷氣勢,也讓上半年業績與去年同期衰退約三五%的興富發租內湖商辦,因此能提前在IFRS(國際會計準則)上路前,就可採用完工比率法,吃下鼎盛這個業績大補丸,業績貢獻幅度依據近期法人研究報告推估,約為二三.五億元。

 

不僅如此,較早進場開賣的豐邑建設「市政都心廣場」與親家建設「T3」也都在近期賣到只剩地主保留戶,買氣熱度顯然不輸台北。而且興富發與親家更計畫乘勝追擊,都規畫在今年底前要推出第二期的商辦案,規模分別是一百億元與八十億元,當地業者還說「明年市場會更精采,因為七期霸王聯聚的商辦案要進場了!」

 

對此,據商仲業者與當地投資客的側面了解,實際成交量應與業者所說落差不大,原因是這是七期第一批的商辦,搶得先機,自然好賣,除非聯聚、豐邑、興富發這三大地主持續沒有節制的進場,才可能出現泡沫,但除了七期,其他商辦就最好少碰。

 

此外,一般認為目前七期商辦非特殊樓層,較合理的成交價位應該在二十八到三十二萬元間,因此投資客的建議是:可以進場,但價格別買高了,同時慎選品牌。

 

文章來源:www.wealth.com.tw/index2.aspx?f=681&id=2567