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房地產信托剛性兌付逼近 信托業暫能HOLD住

 

業內人士指出,其實包括房地產信托延期兌付、提前兌付等問題之前也都存在,并不只是當下的產物,只是目前這個時間有些敏感

 

房地產信托因兌付問題引起的風波正愈演越烈。

 

 

繼今年多家信托公司出現房地產信托提前清盤、延期兌付等事件之后,今年第一起或事關房地產信托的金融借款糾紛案也將於今日開庭。

 

法庭公告顯示,上海市第一中級人民法院將於6月12日開庭審理華澳國際信托起訴大連實德集團董事長及多家實德關聯公司的金融借款合同糾紛案。華澳信托有關負責人昨日表示,書面答復材料要到今日才能回復;而當庭法官則對《證券日報》記者表示,涉及到具體訴訟內容等當庭雙方可能有所變化,所以也不方便透露。

 

這也是今年來關於房地產信托兌付擔憂下發生的第一起房地產信托借款合同糾紛案。但是業內人士指出,雖然房地產信托更大的兌付壓力即將到來,但是整體不會出現大的問題。

 

訴訟牽涉長信2號信托計劃

 

本報記者嘗試聯系華澳信托詢問訴訟具體內容,但是有關負責人昨日表示,書面答復材料要到今日才能回復;而當庭法官則對本報記者表示,涉及到具體訴訟內容等當庭雙方可能有所變化,所以也不方便透露。但是據業內人士分析,此次華澳信托訴訟實德集團及其關聯方最可能與華澳信托的長信2號信托計劃有關。

 

華澳信托官方網站的信息顯示,“華澳信托·長信2號盛和股權投資集合資金信托計劃”成立於2010年8月26日,募集優先級資金用於購買實德旗下項目公司高登置業100%股權并向其增資,用於開發旗下項目“盛和世紀”。募集規模為21.77億元,其中優先級投資者資金規模為9.41億元,并按照投資期限分為A、B、C三類,分別為12個月、18個月、24個月。其中,信托計劃中規定了A、B類信托單位有6個月的延長期,C類信托單位沒有延長期。A、B類信托單位在存續期滿后一次性支付信托本金及收益。

 

不過該信托計劃A、B類信托單位均已延期,根據公告,A、B信托單位均延期半年,其中A類信托單位經過延期已兌付本金及收益,而B類信托單位在華澳信托今年2月26日發布的季度管理報告中顯示,B類信托單位已支付收益,本金尚未兌付。在華澳信托5月26日公布的管理報告中,仍表示項目銷售進度良好,但是并未提及B類投資者本金的支付情況,據報導,B類投資者資金將於延期屆滿,即今年8月份支付。

 

華澳信托有關負責人對本報記者表示,該公司目前所有信托計劃資產正常。至於雙方為何最終要通過法律手段解決糾紛,目前尚未可知。

 

資料顯示,從2010年至今,華澳信托為實德系發行了三款集合信托計劃,分別為華澳長信1、2號和長盈11號,募集資金規模分別為2.83億、21.7億以及6.45億。

 

剛性兌付:

 

信托公司暫能HOLD住

 

用益信托發布的數據顯示,從2012年一季度開始,房地產信托各季度兌付的規模呈逐漸增長的趨勢, 內湖廠房租售其中分別在2012年的第三季度及2013年的第二季度達到峰值,規模分別為439.59億元及505.70億元。房地產信托兌付的小高峰逐漸臨近。

 

中金公司同樣預測,2012年全年房地產信托到期還款總額約2500億元, 內湖廠房租售僅三季度將超過1000億元。

 

前兩個季度已經多次出現了房地產信托提前兌付、接盤甚至訴諸公堂的事例,在接下來的兌付風潮中,房地產信托類似問題會不會集中爆發呢?

 

“房地產信托確實有一些風險和問題,這些會在這段時間或近兩年有個小的爆發,但是我估計出大問題的可能性很小。”用益信托創始人李旸在接受本報記者采訪時認為,即便監管層不采取措施,信托公司自身也會想辦法消化這些風險,不然聲譽,以及后續業務的開展肯定會受到影響。

 

“誰都不希望問題浮出水面,況且有項目、土地等等都在那里,大的問題不太可能出現,只是暫時的一個資金困難。”李旸指出:“目前這個時間有些敏感,其實包括房地產信托延期兌付、提前兌付等等問題之前都有的,并不只是當下的產物。”

 

而信托公司提前兌付產品,業內人士指出,這更多是出於一個風險防范的考慮。

 

“信托公司對於未來有一個不確定性的擔憂,也許產品現在現金流還能覆蓋,但是半年后的情況誰都不敢保證, 內湖廠房租售所以在產品還撐得住的時候選擇提前退出,可以說是是一種對受托人負責的選擇,也是把能賺的錢先賺了。”

 

針對較遠期的2013年的房地產信托兌付問題,諾亞財富提供的研報表示,從目前的情況看, 內湖廠房租售2013年到期的房地產信托產品較2012年略有下降。2012年的月均兌付金額為112億元,2013年為97億元。2013年,3-8月為到期兌付集中期。雖然月度兌付金額依然很大,但是由於信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施,資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

 

報告指出,2013年需到期兌付的房地產信托規模為1161億元,占比2009-2011年的銷售分別為 內湖廠房租售:2.61%、2.20%和1.96%。雖然房地產信托占比并不是很高,但是受“三限”影響,2012年商品房銷售面積與銷售額同比負增長,開發商現金流將進一步緊縮。不過2013年房地產信托產品的到期高峰,對信托行業不會造成系統性風險,風險存在於個別負債率較高,但銷售不佳的房地產開發商,或者房地產信托投向占比較高的個別信托公司。

 

文章來源:鉅亨網

內湖廠房租售五期綠寶石 名宅聚落

 

內湖五期是以「生態、網路、安全」為主的示範特別區,住宅面積8.1公頃,內採棋盤式街廓規劃,它匯聚了各種最新的綠色建築概念,是台北市豪宅聚落望塵莫及的特色。

內湖五期重劃區由環東大道、行善路及舊宗路所包圍,位內科、南軟中心點,重劃區面積達42公頃,西南側為住宅區和住商混合區,穿過中間規劃綠帶;東北側則是辦公室專用地、展覽及倉儲用地等,對於建築物也有一定的要求,規劃完善。

綠建築概念 雙捷運利多

五期的住宅區以行善路為主要出入道路,其餘巷道皆避開車潮紛擾,無外車出入,社區纜線地下化、規劃66米寬的帶狀公園、1.2萬坪生態公園延伸等,區域內有5米寬人行、自行車道。

同時新建社區都必須為住戶規劃腳踏車停車位、太陽能光電板與雨水回收系統等,退縮2米自行車步道,圍牆高度規定不能超過1.2米。內湖五期重劃區匯聚了各種最新的綠色建築概念,指標性預售案有「宏泰HOME」、遠雄建設系列個案等,都與重劃區綠建築規劃概念相符。

此外,依台北市捷運工程局民生汐止線的規劃,從汐止至民生東路的捷運後期線路,將在舊宗路與行善路口設立站區,未來還有研擬中的捷運南北線貫穿大內科計畫區,預計到民國110年就會出現雙捷運效應,則是另一項交通利多。

奢侈稅衝擊 新成屋緩釋出

五期重劃區第1個推出的建案為華固建設的「iPARK」,已於98年完工,座落於辦公專用區內,規劃一棟14層樓高、面對綠帶126 號公園的L型建物,規劃13~25坪產品,採飯店式管理。

而126號公園以東的土地,多為工商混合、辦公專用區,像「iPARK」建物登記為一般事務所,可當作辦公室使用,也可自行變更登記為住家使用各戶與臨棟間預計都有10~20米寬的棟距,採光不錯。

繼華固推出「iPARK」後,第二個個案為翔發建設的建案「琉森花園」,之後陸續有推案開出新高價,拉抬五期行情,而97年推出的「華固NO.5」系列,推出「Long Island」、「Palm Island」等60~82坪的產品。

信義房屋內湖五期店專案經理董柏廷說,「Palm Island」目前市場上有屋主開價90萬元、78萬元售出,但是價格是屋主加註奢侈稅成本,所以總價偏高,近半年市場上還沒有成交個案。而面對明美公園的「NeoiPark」,則規劃成13、25坪小坪數物件,最新成交成交行情55~68萬元,該案屬辦公商務區,價差則是因為面公園、面中庭而行情有別。

重劃區大樓屋齡多在3年內,住宅環境靜謐的中段,建商紛紛卡位,「遠雄奧斯卡」系列、興建中的「遠雄米蘭苑」、「遠雄交響苑」,開價都已突破百萬元。

「米蘭苑」位於公園首排,訴求棟距、綠意景觀、制震系統與LOW-E玻璃,「交響苑」規劃78坪雙併3+1房,建築外觀將全面使用LED及低壓鈉氣燈,銷售以高樓層為主。

至於新成屋遠雄系列「四季妍」、「香堤苑」、「金華苑」、「富仕苑」,多採中大坪數規劃,中庭花園設計為不同國家風格,目前轉售屋主釋出開價80~95萬元,礙於奢侈稅壓力,許多屋主仍等著觀望中。

除遠雄系列,另有新成屋「長虹虹景」,及「公園賞」位126號公園首排,還有指名度頗高的「名人賞」,規劃成兩棟雙拼大樓,僅60戶、三面採光,是五期內唯一規劃有游泳池的社區,公設完善,不過這些新成屋交屋均尚未滿兩年,屋主多保留未有轉售戶。

五期旁平價屋 近期熱銷區

信義房屋內湖五期店專案經理董柏廷說,若喜歡五期規劃,想靠近五期生活圈的首購族,也可考慮舊宗路一段以西早期發展區段,15年內的大樓20~60坪皆有,5年內新成屋成交行情58~68萬元。不過部分戶別鄰高架橋雜音較大,應多留意,每坪價格也略低於社區行情5萬元。

這邊以屋齡14年多的「基河國宅」為主,共1400多戶,多為3房38~39坪產品,最新行情約1500萬元,成交單價40~45萬元。另有屋齡10年、面美善公園的「ICRT」,以及屋齡5年、曾獲優良社區管理評比獎項的「勝瀚璞石」,指名度頗高,開價65~70萬元。

 

文章來源:自由時報

內湖廠房租售房地產頂部違反

 

經濟情報機構已通知財政部在該國的房地產行業正在產生和路由的非法資金和黑錢的主要塊。

 

專門的部門,如中央經濟情報局(CEIB)內湖廠房租售,所得稅(情報)和香港海關情報總局已通知執法局等執法機構和(調查)進行特別行動,並保持移動資金緊張的守夜在這個部門。

 

委員會(EIC)在經濟情報會議由財政部長普拉納布·內湖廠房租售慕克吉主持了一段時間回來,CEIB報告說,2011年期間,未披露收入的最高比例(40%)是在房地產部門檢測,其次製造業(27%)。

 

檢測被調查單位的IT部門和不詳在房地產和建築行業的總收入內湖廠房租售是隱蔽的收入比RS 1400億盧比,而製造業的報告說,在歷年比RS藏匿資金1100億盧比。

 

CEIB是經濟情報資料的收集和傳播節點的身體。它協調所有在經內湖廠房租售濟犯罪領域,如有關機構,海關,稅務情報(DRI)的,海關和其他機構,如麻醉品管制局,英國工業聯合會和IB局。

 

數據還表明在這些部門使用的手法逃稅 – 扣除法“,未申報的現金交易,內湖廠房租售多層次的交易下的錯誤主張,從外國海岸的資金,包括避稅天堂國家的路由,並下估值利潤。

調解都更問題 內湖廠房租售北市將設第三方組織

 

內湖廠房租售

台北市政府24日召開第34次「推動台北市都市再內湖廠房租售生方案專案報告」,報告都市更新辦理及「URS計畫」推動現況。由於文林苑爭議,台北市政府建議修改「都市更新條例」,打算成立「都市更新推動中心」。台北市政府在專案會議中表示,都市更新推動中心正在籌備第一次董監事會議,將成為協助民間都更的第三方組織。

 

台北市政府都更處表示,從2009年推動老舊公寓公更新至4月內湖廠房租售13止,已有36件案子送審,其中17案正在進行事業概要審查,19案則進入事業計畫審查程序。而北市府也為老舊公寓公更新簡化都更流程,包括制訂SOP作業流程,建立單一窗口掌握案件進度。

 

台北市積極推動「都市再生前進基地」(URS)專案,已有7處基地內湖廠房租售,包括忠泰建築文化藝術基金會進駐的中心創意中心,和希嘉文化有限公司負責的大稻埕城市書院。都更處將提供經費鼓勵進駐團隊進行「社區夥伴推廣」行動專案,鼓勵引入在地社區的創意社群。

 

上個月因強拆王家引起各界撻伐,台北市政府建議修法,包括變更估價內湖廠房租售師由建商指定的狀況,由各方推薦3家估價師,而都更處表示,這部份營建署也已納入考量。

 

台北市政府成立「權變小組」,聘請專業估價人員處理權利變換估價事宜。內湖廠房租售小組名單已核定,4月下旬開始運作。

 

台北市政府打算引進第三方協調實施者和住戶間的歧見。為此,預備成立「都市更新推動中心」,正在籌備第一屆董監事會,籌備處也在3月16日發文申請租用市政府位於和平西路的房舍,讓都市更新推動中心及早上路。

 

資料來源:n.yam.com/lihpao/garden/201204/20120424114064.html

都更釋憲案 內湖廠房租售藍委完成連署

 

內湖廠房租售 

台北市文林苑都市更新案引發爭議, 內湖廠房租售國民黨立委呂學樟等51名立委已完成釋憲聲請案連署,將向司法院大法官會議提出;呂學樟表示,希望透過釋憲了解「都市更新條例」部分條文有無違憲。

 

  內政部日前公開指出,都更條例有修法空間但內湖廠房租售不違憲,呂學樟認為,內政部可以解釋行政命令,但法條有無違憲,應尊重憲政體制,由司法院大法官會議解釋。

 

  根據國民黨立委的聲請釋憲文,都更條例賦予建商經法定程序及比例表決機制,強制合併相鄰土地、建物等參與都更,僅有多數決原則,沒有保護少數人制度,違反憲法規定人民有居住遷徙的自由,及人民受有生存權、工作權與財產權的保障;此外,都更案未獲全部住戶同意,建商就內湖廠房租售可申請取得建照,提前預售,而對於不願參與都更的人,政府機關有代為拆除或遷徙的義務等,牴觸憲法保障人民的基本人權。

 

  除了國民黨立委連署外,民進黨立委林淑芬等人也有就都內湖廠房租售更所引發的爭議,完成聲請釋憲的連署。

 

  司法院大法官審理案件法第五條規定,依立委現有總額三分之一內湖廠房租售以上聲請,就其行使職權,適用憲法發生疑義,或適用法律發生有牴觸憲法疑義者,得聲請解釋憲法。

 

資料來源:news.rti.org.tw/index_newsContent.aspx?nid=351559&id=1&id2=1

都更紛擾 內湖廠房租售遠雄五大案喊卡

內湖廠房租售

遠雄企業團董事長趙藤雄昨(24)日表示,近來都市更新議題紛擾不斷,政府修法方向似乎會提高整合的風險內湖廠房租售,他已下令暫緩遠雄的都更布局,旗下五案先停住,待都更條例修法完成後,再決定是否要繼續耕耘。 目前積極投入都更的業者有華固、潤泰新、長虹、日勝生與太設等業者,相較於遠雄已對都更喊卡,華固則表示持續深耕,主因台北市素地難尋,而且都更所需的前端整合期很長,目前影響較大是後端的行政程序,華固仍繼續投入前端。 其餘業者還在觀察政府後續對都更的態度,再決定動向。 據了解,業者仍希望推動都更案,因為台北市素地難尋,內湖廠房租售再加上地價不斷上揚,墊高成本,業者仍希望透過都更,取得案源。 趙藤雄強調,雖然暫緩都更,但遠雄已備妥3,000多億元案量,四到八年內推案無虞。未來除合建與買賣之外,重劃、區段徵收也是遠雄取得土地的來源。 在房價部分,趙藤雄說,油電雙漲引發原物料上揚,如今鋼筋價已漲約一成,遠雄是逐季採購,所以可能第三季開始會感受到原物料上漲的壓力,若要因而調漲房價,時間點應會落在第四季;內湖廠房租售不過,房價如何調整,還是得看當內湖廠房租售時的買氣如何。 華固評估,如今鋼筋價格確實上漲,但影響房價最關鍵的因素,其實是土地成本;未來若成本續增、房市買氣又不錯,的確有可能轉嫁到房價上。 近日豪宅炒作風氣盛,引發政府關注,趙藤雄說內湖廠房租售,每坪300萬元、甚至380萬元的說法,其實是行銷策略;他認為,政府當然要關注房市,但解決高房價問題的釜底抽薪之道,是營造好的投資環境、增加就業機會及提高所得,創造出良性循環。 

資料來源:money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4152&f_ART_ID=262690